时间的指针已经指向了2022年，回顾过去一年的商业地产市场，有惊喜也有波折。我们欣喜地看到，行业在面临挑战的同时，也在加速创新求变，于转型阵痛期寻求突围的曙光。

本文通过梳理2021年全国商业地产的十大关键词，以感受市场的瞬息万变，也感知未来商业地产的发展机遇。

01

三道红线

2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出指标要求，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

“三道红线”在2021年持续发挥势能，对整个房地产行业都带来了巨大影响，作为房地产市场重要组成部分的商业地产也无法置身事外。

在“三道红线”约束下，房企债务风险提升，新建商业项目开业延后，市场新增速度放缓，房企行业阶层被一定程度“固化”。

但另一方面，资金实力雄厚的大型房企把握住弯道超车机会，销售降速、去化不佳的中小房企的信用风险加大，市场整体呈现出分化态势。

02

房地产科技

在人工智能、大数据、物联网、区块链等新的数字科技崛起的背景下，越来越多的房企开始投身到房地产科技领域（PropTech）。

在当前房地产应用场景下，PropTech集中应用在开发建设、智能家居、物业管理、房地产贷款、空间管理、租赁等领域。

据市场调查显示，商业地产或地产领域近15%的企业将数字化作为未来企业发展的战略选择，并且以前所未有的速度在行业快速蔓延。

尤其是在疫情影响之下，无论是在智慧办公、智慧物管，还是零售地产、物流地产，未来几年都会将PropTech作为推动行业变革的强大驱动力。

03

不动产投资信托资金

不动产投资信托基金（REITs）是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

在信托行业面临转型的背景下，信托公司参与资产证券化的积极性近年来显著提升，并在2021年整体业务迎来爆发式增长。

据统计，2021年全市场信托公司参与的资产证券化产品共发行944单，规模达17173.67亿元，在支持实体经济发展的政策导向下，可以预见，资产证券化市场还有很大的增长空间。

04

物流地产

近年来，随着我国建立国家物流枢纽的产业政策的出台，各项政策利好不断释放，使得物流地产市场竞争态势突出，各类参与者纷纷入局物流地产市场。

尤其是生鲜电商、高端制造业等产业的高速发展，让高标仓的需求不断增长，促使高标仓在2021年热度不减，受到了各方投资者的青睐。截止2021年底，我国高标仓的面积约为7000余万平方米。

随着物流地产的发展格局进一步明朗，将推动行业向智能化仓储、绿色仓储等进行深度转型的局面。

05

绿色地产

2020年，我国明确提出“力争2030年前实现碳达峰，2060年前实现碳中和”的目标。在双碳策略的影响下，2021年，“绿色地产”概念在商业地产市场热度渐升，行业整体趋势正在向绿色经济前进。

众多开发商以盈利为目的，在符合建筑美学的前提下，纷纷以保障生态系统的良性循环为原则，以循环经济为基础、和谐社会为内涵、节能环保技术为支撑，按照绿色建筑标准建立起商业地产项目。

如今，越来越多的业主和租户认识到拥有绿色认证商业地产项目的诸多优势，如经济效益优势，这将推动绿色建筑在写字楼、零售、工业和酒店等领域的快速发展，也将促进城市绿色更新的进程。

06

商管轻资产

近年来，商业地产的“轻资产”模式悄然兴起。伴随着REITs的发展，“商管轻资产”成为了2021年的热门话题。

轻资产是相对于重资产而言的，大部分轻资产运营是通过资产证券化方式来盘活存量资产以及品牌输出的方式将自身资产变轻，利用相对较小的成本撬动大型商业。

此外，售后回租、商业信托、合作开发等途径也逐渐成为商业地产企业实现轻资产化经营的手段，逐步从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。

07

重组并购

2021年是房企进入优胜劣汰的“大洗牌”时期，相比于直接被市场抛弃，更多的房企选择以与其他企业合作或转型升级的方式继续生存或离场，收并购市场大戏频演。

据观点指数统计显示，截至2021 年10 月23 日，Wind 房地产二级分类下的并购数量合计572起，相较去年同期减少156起；涉及金额合计4761.23亿元，较去年同期下降23.59亿元。今年单笔并购的金额平均为8.32 亿元，比去年提升了26.7%。

随着各参与主体“大鱼吃小鱼”的收并购模式不断深入，未来，商业地产市场强者恒强的趋势将不断凸显。

08

灵活办公

2020年的疫情催生了“灵活办公”的热潮，这种办公趋势延续到了2021年。

当前，已经有越来越多的企业发现利用灵活办公提供的弹性租赁和按需调控，可以更科学地进行成本管理和风险控制，以提高资产流动性和避险敏捷度，从而保持在未知中临危不乱。

在这样的情况下，共享办公、混合办公、在线远程办公等多种灵活办公新模式逐渐被接受，并开始运行。随着灵活办公空间需求的激增，促使业主与各类投资者积极做出变革，重新衡量租赁策略。

当前，业主与投资者通常在传统的租赁模式、平台模式、收入共享模式三个商业模式中参与灵活办公空间。

09

存量盘活

随着商业地产面临存量巨大、同质化严重的局面，企业不能快速通过销售回款，占据大量现金流，如何盘活商业、办公、公寓、文旅、产业园区等存量资产就成为了各房企的主攻课题。

2021年进入后疫情时代后，经历过疫情的洗礼及一整年的回暖发展，存量商业有了更多的新动作。例如，对老旧商业街进行升级改造，对购物中心重新进行场景化打造，把写字楼改造成租赁性住房等等。

无论哪种盘活方式，都是保持商业空间活力、经营业绩和竞争优势的重要措施，从宏观上来说，存量盘活也在重塑商业社会的价值上发挥了重要作用。

10

社区商业

从现代商业的定位来看，年轻潮流和高端品质的商业一般集中在城市的中心商圈，而家庭日常消费则更多是在社区商业里完成。2020年，在疫情的叠加影响下，社区商业迎来高速发展，2021年，社区商业热度不减，且有升温态势。

2021年5月和7月，商务部两次发文推进城市一刻钟便民生活圈建设。毫无疑问，建设城市一刻钟便民生活圈，意味着社区商业的发展潜力巨大，前景可期。

就目前定位发展趋势来看，未来社区商业基本会呈现两个方面的发展路线：一方面是线上线下一体化的的O2O模式，另一方面是以差异化、特色化为核心的Minimarket业态。

结语

回顾2021，疫情的影响还未完全消散，给商业市场带来冲击的同时，也激发了商业地产创新求变、转型升级的动力，在双碳战略和数字经济的双重加持下，商业地产跨入了一个全新的发展周期。

展望2022，随着疫情的常态化防控以及互联网技术的新应用，商业地产有更充足的动力持续深化创新。在可见的未来，一个属于商业地产的黄金时代正在款款走来。