百年未见之机遇下，有3000多年历史的古都北京，一直在探索一个重大时代命题——“建设一个什么样的首都，怎样建设首都”。

战略上是清晰的，北京定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心。在此基础上，北京不断校准产业定航。战术上是迅猛的，北京各区县竞相进行产业升级换代。

在新旧产业腾笼换鸟的过程中，位于京南的大兴区经济发展逆势爆发，迎来高光时刻。而在大兴，有一家“生于斯成功于斯”的实业企业值得关注。

上德中心外景图

三轮“城南计划”驱动大兴产业升级

2021年，北京GDP达4.02万亿元，同比增长8.5%，成为中国首个GDP过4万亿的城市。其中，大兴区2021年实现GDP约1493亿元，名义增长速度高达60.1%，比全市增速平均值高了48.6个百分点，遥遥领先。

而驱动大兴经济发展的主要因素就是产业升级。

（1）三轮“城南计划”

2021年7月29日，北京市发布新一轮《推动城市南部地区高质量发展行动计划（2021-2025）》，此轮“城南计划”的投资总额超过5900亿元人民币。

而此前，为推动北京城南地区的发展，北京市已经实施了三轮城南计划。

数据显示，十年间，三轮城南行动计划实施后，总投资额近10000亿元、共计约600项重大项目得到了实施；城南地区生产总值由2296亿元增长到5592亿元，增长约1.4倍。

（2）临空经济的机遇

2019年9月，北京大兴国际机场开始运营，机场总投资800亿元，总占地65.3平方公里，成为世界上*的机场。大兴机场的落地，加快了大兴区临空产业的发展。按照规划，大兴国际机场2025年旅客吞吐量将超过7500万人次，2040年将形成1.2亿吞吐量。

2021年上半年，大兴生物医药产业基地规模以上企业完成工业产值875.3亿元，同比猛增802%，已占全市生物医药产业41.7%，医药健康产业成为大兴区另一大主导产业。

此外，2021年，大兴国际氢能示范区北区5.4万平方米全面建成投用，计划于2022年建成3座加氢站；北京商业航天产业基地成功落户大兴区，计划2025年完成基地总体建设，将打造北京高端制造业标杆园区、全国商业航天产业特色示范基地。

显然，大兴区已然成功打造了临空产业、医药健康、先进制造三个千亿级产业集群，成为大兴区产业升级的核心驱动力。

上德中心外景图

产业升级带动大兴楼宇经济

产业升级离不开楼宇经济的配套协同，作为北京写字楼价值洼地的大兴区楼宇经济蓬勃发展。

近十年，随着大兴产业的发展，人口持续流入。根据第七次人口普查数据，大兴区目前常住人口为184.5万人，与2010年第六次全国人口普查相比，增加55.3万人，增长42.8%，年均增长3.6%。在增加的55.3万人中，外省市来京人口增加33.4万，占比60%。

产业升级及新产业人口的流入带来了产办市场的新需求。

而与此同时，北京核心区域的商办需求开始不断外溢。2018年，北京市发布的《新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》明确指出，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区：东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建写字楼等大型公建项目。

多重因素驱动下，大兴区对写字楼的需求快速提升，特别是对高端甲级写字楼的需求。对大兴区来说，建立总部经济区，打造区域标杆写字楼，成为大兴区融入北京市产业协同的基础。

而于2021年底面市的上德中心，作为大兴区域为数不多的5A甲级写字楼，成功的抓住了这一商机。

上德中心项目总建筑面积约20万平方米，由三栋共7万平方米甲级写字楼和5万平方米商业组成。

表：上德中心项目信息

资料来源：睿和智库

从区域上看，上德中心位于大兴区国家新媒体产业基地，距离地铁4号线高米店南站1公里，紧邻京开高速，30分钟到达大兴国际机场，20分钟到达北京南站。

上德中心区位地图

新媒体产业基地以新一代信息技术、科技服务业、数字创意与设计和新一代视听产业为内容，规划打造千亿级新型特色产业园区。目前核心区已入驻企业超过5000家，其中，上市企业及上市企业子公司25家，独角兽企业2家，包括中国长城、星光视听基地、世界五百强艾默生等行业头部企业。

品质写字楼内涵：

综合化、生态化、专业化、智能化

随着科技的不断发展，企业的管理方式愈加灵活和人性化，Z世代成为企业的主力，无论是企业还是员工对办公空间的要求变得愈加多元。

新一代的写字楼需要更加趋于综合化、生态化、专业化和智能化。

作为大兴区国家新媒体产业基地的门户形象，上德中心致力于成为大兴区新一代写字楼的标杆项目。从整体规划到公共空间、景观环境、建筑形象的呈现，从云计算、互联网等智能技术到专业化高效的运营服务团队，上德中心都在按*标准进行打造。

在综合化上，上德中心配套了5万平方米商业，位于地下一层至地上三层。其中，地下一层设置了超市、酒吧、美食广场，地上一、二层规划精品零售、生活服务、新兴文创等业态，三层为休闲娱乐和商务餐饮。2021年10月21日，上德中心招商发布会成功举办，四合院式餐厅花家怡园，“中国最美书店”钟书阁、南城新能源汽车示范基地，以及格雷时尚集团旗下主营品牌VICUTU威可多旗舰店等，都将作为主力店落地。

商场入口（左上）艺术雕塑“予你新世界” （右上）商业主中庭（左下）真水幕帘（右下）

在生态化上，上德中心一方面努力打造花园办公环境，与DLC地貌景观设计合作，打造约23000平方米的沉浸式花园广场；另一方面在绿色生态、健康环保上，严格按照LEED认证，在室内空气质量、水资源利用与建筑节能等方面加大投入。

在专业化上，上德中心积极对接政府资源，入驻企业可享受中关村、大兴区、国家新媒体产业基地三重政策。   

在智能化上，上德中心打造智慧商务，楼宇内的数据主干传输采用24芯、48芯、96芯光缆敷设，自控系统采用美国江森（JOHNSON CONTROLS）BAS系统，同时，大厦具备完善的语音、数据通信系统，可视客户需要提供相应带宽，实现远程会议和异地图像传输。

此外，上德中心希望强化产业聚集能力，其中时尚创意产业已初见雏形。按计划，上德中心未来将引入北京服装学院、清华美术学院教学实习及科研基地，对接欧洲设计学院成立*服装学院并进驻上德，使项目成为产、学、研、销一体化的时尚创意产业旗舰项目。

高力国际华北区副董事总经理陈难表示，以京雄产业带发展为龙头，可吸引企业进入京南发展，而上德中心则是目前京南新入市中品质*的项目。

上德中心的实业思维

对于城市来说，写字楼是发展进程中的见证者。对于企业来说，写字楼承载着企业形象，衡量着企业的实力与目标。

作为首批入驻上德中心的企业，格美安是立足于数据安全、文件安全、IT安全运维等领域技术创新、产品研发/实施/销售/服务的高新技术企业。格美安表示，之所以选择上德中心，一是看重了大兴区的经济和产业发展趋势；二是看重上德中心的项目品质，写字楼作为企业形象的代表，考量标准越来越高，不仅要体现在硬件上，还要体现在软件服务上。

把商业办公客群服务好，永远是商办产品的首要任务，“我们做产品，是基于实体企业的角度去做的，一是产品是我们自己的，从开始就是从企业自有的办公楼出发，思考产品的设计、建设、装修、服务；二是我们的运营团队大体都有实体企业的工作经历，骨子里是实体企业产品和服务的基因”，上德中心项目负责人在诠释写字楼运营时表示。

上德中心外景图

不同于大多数开发商背景的写字楼项目，上德中心为实体企业的自持型项目，由男装版型智领者VICUTU（威可多）所属的北京格雷时尚科技有限公司（简称“格雷时尚”）倾力打造。

格雷时尚于1994年成立，至今已27年，作为中国男装杰出集团之一，已缔造出三大主营品牌：威可多VICUTU、格罗尼雅GORNIA、微高VGO，分别专注于中高端商务和休闲人群。

从2000年进入大兴，到2015年将工厂腾退到衡水，再到如今的上德中心入市，产业在升级迭代，匠人精神在留存渗透。可以说，格雷时尚的发展史就是大兴发展的缩影。

可以预计，上德中心运用本地积淀和产业蓄能，将为科技、金融、时尚、文创等各类总部型企业、高端企业、规模企业铺下发展基石，势必将成为大兴区产业升级的新一代见证者。