一线城市庞大的旧改项目，决然是昔日民营房企争相抢购的美味，而时至今日，在民营房企的节节败退之下，国企终于有了机会入局。

然而，当项目真正拿到手，有的国企才发现，这块蛋糕不是那么容易吞下的。

01 22亿！华润引入广州首个“万象城”

3月14日，据广州市黄埔区黄埔街下沙社区新溪村旧村改造项目（CZ2022-9000)公开引入合作企业成交结果公示，确定(主)华润置地控股有限公司(成)广东安德股权投资有限公司、广州开投润埔实业发展集团有限公司为本项目的合作企业。

该改旧项目是广州今年首个公开招商的旧村改造项目。黄埔区新溪村位于黄埔区南部，北靠大沙地东、南倚黄埔东路、西接丰乐中路、东临乌涌，在广州市第二中央商务区范围内。

项目现状实测总建筑面积26.14万平米，拆迁安置总投资额约22亿元。新溪村在册总人口共963人，采取的改造方式为全面改造。

项目改造后，将引入华润集团旗下商业品牌“万象城”，这也是“万象城”首次落地广州，未来的这座“万象城”商业综合体将包含约20万㎡商务办公和17万平米商业服务，有知情人士透露，该项目总投资金额将逾200亿元。

02 中海吐出上海新天地住宅商办综合地块

2020年7月底，中海与黄浦区签约，共同开发建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。接近600亿元的投资总额，一举让其成为中海发展历史上投资规模*的项目。

然而时至今年的3月，中国建筑(601668)突然发布公告称，上海市黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目的开发公司发生股权变更。

根据股权变更公告显示，作为建国东路旧改项目开发公司之一，海庭公司的股东出资比例由原本的中海（上海）公司出资98%、中城集团出资2%，变更为中海（上海）公司出资2%、永业集团出资98%。

这意味着，此次股权变更之后，旧改项目将沿着建国东路南北一分为二。北侧的69、70街坊地块将由中海作为大股东，持有98%的权益，而南侧的67、68、71街坊地块将由永业作为大股东，持有98%的权益。

值得注意的是，中海持有的69、70街坊地块为纯住宅地块，而撤出的67、68、71街坊地块则为住宅商办综合地块。

对于中海为何吐出去这块吃了一半的大蛋糕，上述公告中虽然没有具体解释，但却有如下一段表述：“项目实施周期较长，因后续房屋征收、地方政府行业政策调整、房地产市场情况等变化产生的风险，可能会影响本项目的预期收益。”

据了解，建国东路旧改项目位于黄浦核心区域，北邻新天地、东接老城厢，项目占地面积约 14.75万平方米，是黄浦*的成片旧城改造区域。项目内房屋基本为砖木混合结构的二级以下旧里，房屋总建筑面积约31万平方米，共涉及到了8500户、约4万人口的搬迁。

此外，项目内还现存有13处文保建筑。如何在大规模居民拆迁与房屋重构下，又能将文保建筑留存下来，对企业来说是个很大的考验。

最重要的是，对于中海来说，若按原定的股权比列进行投资，公司前后需要投入超过580亿，地上建筑面积成本超过15.5万元/平方米。而在当前大环境下，即便是中海，也不得不迫于资金压力做出割舍。