3月16日,博时蛇口产业园REIT正式公布首份年报,这同时也是首份公募REITs的年报。
数据显示,博时蛇口产业园REIT于2021年6月7日即基金合同生效日至12月31日大约半年多时间内,共计实现收入8010.60万元,对应净利润约2685.45万元;期内基金的经营活动产生的现金流量净额为7007.06万元。
期内可供分配金额约5283.79万元,完成去年基金招募时预测的102%;而实际分配金额约2465.91万元,对应实际单位分配金额约0.03元。据观点新媒体了解,博时蛇口产业园REIT已于去年12月初进行了首次现金分红。
去年业绩期内该基金毛利率高达84.38%,项目公司层面实际净利率也高达72.54%,展现出不俗的盈利水平;而按3月16日收盘价3元/份额计算,该基金实际半年分红率大约1%,折合全年2%。
盈利与分红之间的落差,这也被外界有所质疑。
但考虑到国家对公募REITs的支持态度,以及市场流通标的较少,未来这一领域仍将受到关注。
博时蛇口产业园REIT的年报,一定程度上为外界提供了从风险、流动性、收益等方面观察的窗口。
自去年6月下旬首批公募REITs上市以来,国内已累计有11只相关产品出现于二级市场,成为投资者在股债以外的又一投资品种。
资料显示,11只公募REITs包括产业园类型的蛇口产业园、张江光大、东吴苏园、中关村项目,以及物流仓储类型的普洛斯、红土盐田港项目,它们均属于产权类REITs;绿色环保类的首钢绿能、首创水务,以及高速公路类的广州广河、沪杭甬、越秀高速,它们属于特许经营权类REITs。
上述公募REITs的类型、行业不尽相同,因而博时蛇口产业园REIT所披露财报走势难以具备普遍代表性。但从二级市场的总体表现看,市场对于公募REITs的态度在过去近一年时间内发生了较大改变。
包括博时蛇口产业园REIT在内的首批9只REITs,去年三季度价格走势低迷,直到四季度有所上行;尤其进入2022年,公募REITs大幅走高,于2月中旬先后达到上市以来*水平。
以博时蛇口产业园REIT为例,2月15日该基金一度触及3.777元/份额,较上市之初开盘价2.629元/份额*涨幅达43.67%;此后价格有所回落,至3月16日收盘报3元/份额。
出现上述原因,一方面主要受过去半年尤其是今年一季度国内经历“股债双杀”行情影响,市场资金流向波动性更小、基本面稳定的公募REITs,以实现避险目的。3月16日上证指数一度跌至3023.30点,而去年12月13日该指数曾触及3708.94点的高位。
另一方面则或许与公募REITs的流通量较少不无关系。
根据博时蛇口产业园REIT发布数据,截至去年底,该基金前十名非流通份额持有人包括招商蛇口、中信证券及其它基金投资者等共计持有5.85亿份,占总份额比例达65%,意味着即便剩余35%均为流通份额,也仅有3.15亿份。
今年1月底,财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》,从税收角度出台若干措施支持基础设施REITs试点。
其中便包括设立REITs前,原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权,以基础设施资产的原计税基础确定;原始权益人和项目公司不确认所得,不征收企业所得税。而在过往,税收成本一直是外界认为影响REITs在国内推广的主要障碍之一。
2月28日起,深交所亦正式启用基金通平台,场外投资者可使用深圳开放式基金账户通过基金通平台转让基金份额,公募REITs交易因此已更为便捷。
不过,目前国内的公募REITs依旧主要集中于基础设施领域,商业地产仍未能纳入其中。
房企们将香港、新加坡等境外市场视为商业地产REITs的目的地,包括招商蛇口、越秀地产均已分拆成功。
此前2月底,宝龙房托基金于港交所招股书失效,该基金已计划延迟上市时间。
![](http://pic1.ajkimg.com/display/e3bf0907b6ffdcde6aa0ffe732b80858/300x300.jpg)