日前，位于广州市增城区新塘、总投资超过60亿元的凯达尔广场被挂网拍卖。本来仅仅是一次平平无奇的债权资产拍卖，却因为其“国内首个TOD综合体”的特殊身份引发热议，同时引起不少人对“TOD模式”的关注。

“TOD模式”，通俗来说是以地铁、轻轨、火车、机场等公共交通站点&枢纽为中心，以5-10分钟的步行路程为半径，建设集居住、办公、商业、教育等多种功能于一体的大型综合体项目。这种模式既能将土地利用*化、又能有效缓解交通拥堵，因此成为了极具代表性的城市开发模式，更被市场看作商业地产的下一个时代增长点。

迄今为止，包括华润置地、万科集团、越秀地产等在内的一大批知名房企也纷纷参与到TOD项目的投资开发中。

华润置地

华润置地作为国内当下*实力的综合型地产开发商之一，自2003年至今已在全国范围内落地76个TOD综合体，遍布30多个城市，建筑规模超过3500万㎡。不论从布局的城市还是项目数量，华润置地都算得上是“TOD模式”的领头羊。

在华润置地的TOD发展史上，最典型的项目还要数上海吴中路TOD项目，即现在的上海万象城。2010年，华润置地拿下上海吴中路停车场地块项目50％股权及开发主导权，建设其标志性商业综合体项目——万象城。

位于上海闵行区地铁10号线紫藤路站上盖，距离虹桥综合交通枢纽不到两千米，万象城尽占虹桥CBD的区位优势。项目业态包括写字楼、酒店、购物中心等，其中14万㎡的地铁上盖花园式写字楼群是万象城的特色。目前该楼盘的租金均价为6.2元/㎡/天，已经可以比肩上海写字楼出租均价排名第一的黄浦区。

（图源：安居客）

在完成上海市中心占地面积*的地铁上盖综合体之后，华润置地先后在北京、深圳落地多个备受关注的TOD项目。

万科从1988年进入房地产行业到2010年前后，都以住宅开发为核心业务，在2010年便成为国内首家“千亿房企”。2014年以后，随着房地产行业整体规模扩张速度的下降，万科开始与深圳地铁合作，正式进入TOD开发领域。

此后随着深圳地铁集团成为万科的第一大股东，万科进入深耕TOD阶段，进一步加快TOD项目的全国布局。除了北上广深，杭州、南京、长沙、佛山、长春等地也成为万科积极拓展的重点城市。近两年，TOD更是成为万科除了城市更新外唯一重点关注的领域。截至去年6月，万科累计已获取49个TOD项目，涉及建筑面积1803万㎡。

而万科在转型阶段携手上海申通地铁打造第一个TOD项目——万科天空之城，也成为了它在TOD领域的代表项目。

万科天空之城依托地铁17号线徐盈路站，与虹桥火车站仅3站距离。作为虹桥商务区内首个“TOD模式”综合体，项目总建筑面积约80万㎡，包含26万㎡的住宅、9万㎡的商场以及9万㎡的写字楼等多种业态。其中商场由万科100%自持运营，写字楼板块则对外出售，目前的销售均价为7元/㎡，已经是阿里巴巴、安踏、中核、罗氏、吉利控股等众多知名企业的办公场所。

（图源：安居客）

越秀地产作为总部位于广州国际金融中心、由广州越秀集团控股的本土房地产开发企业，深耕大湾区一直是它发展的核心战略之一，在TOD领域也是一样。

据相关数据，截至去年越秀地产共拥有6个TOD项目，分别布局在广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到406万㎡。2020年，越秀地产收购广州地铁物业公司67%股权，更稳固了它在大湾区长期发展TOD业务的基础。目前，TOD已经成为越秀地产获取优质土地储备、实现利润增长的重要业务之一。

不同于华润、万科，越秀地产的TOD项目多以住宅为主，其先后在增城、萝岗、番禺、黄埔区落地的五大标志性项目——品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚、星汇城以及星樾山畔，均主打“一站式交通枢纽生活综合体”，自带大型商业配套、引入优质教育资源的高档住宅项目。

去年由广州地铁以82亿元底价拿地、由越秀地产开发和操盘的海珠赤沙TOD项目，区别于越秀地产一直以来的TOD项目，将打造成集品质住宅、商业办公、公服配套于一体的大型城市综合体。

虽然越秀地产此前的TOD项目多位于较偏远区域，但海珠赤沙TOD项目的地理位置却十分优越。距离珠江新城、广州塔仅不足五公里，对岸便是时下最热门的互联网总部集聚区——琶洲西区，旁边还有富力、保利合作开发的赤沙旧改村。或许这也是海珠赤沙TOD项目除了住宅，还规划有商业、办公业态的重要原因之一。

*动态显示，在深化与广州地铁集团的合作，持续深耕大湾区TOD项目的同时，越秀地产也在不断加强同其他省、市国企的合作，拓展大湾区以外的布局。

据估算，未来三年国内TOD市场规模将超2万亿，而随着涵盖多种用途的综合地产所产生的商业价值显著提升，在房地产行业的不断分化以及增速持续放缓的背景下，“TOD模式”成为房企巨头新的利润增长点。

伴随着越来越多房企的探索与开发，国内目前形成以城市型TOD、区域性TOD、社区型TOD为代表的三大TOD开发模式。

城市型TOD以多条地铁、轻轨等交通枢纽为中心，以商业办公、商住、公共开放空间为主导的混合开发模式。相较于区域型TOD，城市型TOD项目通常会规划有更多的住宅或政策性住房用地。

广州越秀赤沙TOD项目便是典型的城市型TOD。去年底，广州市还进行规划调整，增加该项目的住宅面积，减少商业、产业占比，产居比由6：4调整为5.4：4.6，为琶洲创新人才就近提供政府统筹房源，促进片区职住平衡。

区域型TOD是以商圈、高铁为代表的“TOD模式”。这类TOD项目一般以城际铁路站点、高铁站点为中心，以区域内的交通枢纽、商业办公、商务功能为主导进行混合开发。

此类TOD项目*的特点是住宅属性的用地占比少。上文中提到的华润上海万象城便是典型的区域性TOD项目。

社区型TOD是目前主流的三大“TOD模式”中住宅产品占比*的类型。这种TOD项目一般以某一条地铁或轻轨的公共交通站点为中心，进行商业办公、纯住宅、政策性住房、公共配套、公共服务设施等在内的混合开发。

社区型TOD的住宅建筑面积占比一般超过80%，商业及公共配套的业态规模为10%左右，商业体量一般也都不会超过10万㎡。

例如万科集团的TOD代表作——上海万科天空之城。虽然该项目采取了垂直业态布局，融合了住宅、商业、办公、教育等多种业态，但其住宅产品在所有业态中占比*，且地铁线较为单一，所以是典型的社区型TOD项目。

“TOD模式”下，多种交通方式高效衔接，避免城市蔓延式的发展、实现职住平衡；缓解了交通压力、减少对环境的负面影响。在良好的市场化运作下，TOD项目还能激发当地经济发展、促进城市区域的复兴。

在“TOD模式”巨大的社会效益和经济价值被广泛认可，它在未来的一些发展趋势也已经可以预见。

“TOD模式”对于城市发展的重大意义显而易见，因此越来越多的城市也开始积极推进城市轨道交通的建设，为TOD项目的投资与开发提供更多政策支持。仅去年全国就已经有超过17个城市出台政策，从明确地铁物业开发方向、缓解融资困境、推动综合开发等多个方面助推“TOD模式”的加速发展。

从以城市中心、商圈的交通枢纽为核心进行集聚式开发，到结合城市更新对老旧车站进行改造升级，TOD项目已经从早期的商住、办公综合体向兼具更多目的性功能发展。*一些TOD项目已经开始融入物业服务、养老、公寓、图书馆、艺术中心、社区教育、亲子空间等更多创新业态，公共空间品质的提升有利于吸引更多年轻人的聚集。

事实上，目前已有龙湖、万科、碧桂园、绿城、保利发展、京投发展等近30家主流房企入局TOD。这足以印证，TOD模式正在成为房企转型升级的重要模式之一，未来也将是房企竞争的新赛道。当越来越多玩家入局，商业地产的发展模式也将更加多元化，更加趣味横生。