上海商办写字楼市场加速价值重估|进化研究-58同城商办网

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上海商办写字楼市场加速价值重估|进化研究

发布时间 2023-09-21 15:03:24 387次浏览行情数据商业地产楼宇经济办公选址产业园区

从市场定量角度分析，当前上海商办写字楼市场资金已进入下行通道，如果价格跌幅比租金跌幅更大，那么也会产生一个投资区间。当商办市场进入价值重估阶段，租金收益反而成为卖点。

据戴德梁行统计：上海市面上近300栋在售商办写字楼里，大概有80%的折扣率在80%-90%；7%左右正在以买入价的70%-80%出售。剩下的3%则是低于7折在销售，这3%当中，仅有一半在可投资的CBD与DBD中，具备投资价值，照此测算下来，全上海仅有1.5%的写字楼既位于核心位置又一步降到低位。所以只有4-5栋楼有投资价值。

也有业内人士认为，当下外资出售写字楼，尚未引发大规模抛售潮，只能算是一种极端现象。如前所述，外资出售商办资产是多方因素合力的结果。

过去几年，也有不少外资基金在国内溢价买入大宗物业，目前面临被动降价出售。

2018年的上海商办写字楼市场正处于风口，外资在上海的大宗交易呈上升态势。根据五大行发布的数据统计，2018年上海大宗交易超过1100亿元，与2017年相比略有上升。其中外资成交额大幅上升，占比超过6成，约合660亿元。2018年内资成交额相比2017年呈现倒挂趋势，成交额由6成降至4成。如今该基金到了退出时间，以低于2.8万元/平方米售予一家内资企业。当年溢价买入，如今只能承担更大亏损。

几家外资打折抛售市中心资产，并不足以影响整个上海商办市场。数据显示，2014年-2019年，上海大宗交易(商办写字楼为主)成交金额约4448亿，其中专业地产基金收购的办公、商业、研发办公业态占成交金额达55%，总成交面积接近605万平方米。而外资基金一直是上海商办写字楼大宗交易的主要玩家。

如今，它们面临投资周期结束，有退出压力。对于那些采用杠杆的外资基金而言，许多商办项目的美元贷款利率大幅提升，每月的利息金额已经超过租金收入，因此加速了斩仓进程。

2021年底，美国开启最快速的一波加息周期，美国30年期的住宅房贷利率从2021年9月的不到3%，目前已经超过7%。与此同时，疫情改变了许多国家居民的消费、办公模式，网购及在家办公让商办需求大量下滑，新商业模式发展速度远未跟上，种种原因极大影响了全球的商办市场的估值。纵观全球商办市场，也正面临寒冬，上海仅仅是全球市场的一个侧影。