在房地产行业形势走弱时，出现了一些运营较好的经营性物业租金收入与涨幅都比较可观的现象。这也是龙湖、万科等龙头企业在发展战略中提升对经营性业务的投入和资源配置、实现开发与经营并重的主要原因，这一点值得房企借鉴与参考。

01 头部房企纷纷转型“包租婆”

2021年，华润置地录得营收2121.1亿元，同比上涨18.1%，但毛利率为近十年来*，全年综合毛利润率27.0%，同比下降3.9个百分点。

相比之下，投资物业的表现就极为亮眼了，租金收入同比上涨36.3%，达174亿元。

其中购物中心租金收入达139亿元，按年增长38.1%，购物中心零售额按年增长了45%至1072亿元。仅深圳万象城2021年销售额就达到130亿元，沈阳万象城和杭州万象城的销售额，分别达85亿元和80亿元。

紧随其后的是龙湖，2021年龙湖的投资物业不含税租金收入为104.1亿元，其中，购物中心总体租金收入同比增长40%至81.5亿元，出租率维持在97%；长租公寓全年租金收入贡献22.3亿。截至2021年末，龙湖共开业61个购物中心，分布在13个重点城市，开业建面594万平方米。目前，龙湖累计获取商业项目超过120个，意味着龙湖还有一半的待开项目。

新城控股的租金收益虽不及以上两位，但增速却超了一头。全年总收入86.39亿元，同比增长51%。截至2021年底，新城控股已开业125座吾悦广场，整体出租率为97.63%，客流总量10.59亿人次，较2020年增长63%，销售总额572亿元，较2020年增长79%，物业出租及管理毛利率更达到72.64%。

与前三位“新秀”比起来，老大哥“万科”的表现就有乏力了，万科2021年商业业务(含非并表项目)营业收入76.22亿元，同比增长20.57%。其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，整体出租率95.3%。

在“收租”这件事上。不仅内地房企吃到了红利，港资房企的租赁收入增长也有力支撑了他们的业绩增长。

董事长陈启宗在致股东函中表示，虽然恒隆地产2021年内未录得物业销售收入，但单是租赁收入便超过100亿港元，创历史新高。其中，内地市场占其总租赁收入的67%，即69亿港元，同比增长31%。

据悉，恒隆地产旗下10座购物商场的租赁收入，以人民币计增长了25%。撇除去年（注：2021年）3月开业的武汉恒隆广场，6座高端购物商场的租赁收入增长介乎12%至47%之间，平均升幅为25%.

02 商业地产业务成为现金流蓄水池

无论是“老将”还是“新秀”，显而易见的是，凡是靠着商住开发业务双轮驱动的房企，似乎都依托于“收租”，成功避开了2021年房企爆雷的洪流。

新城控股联席总裁曲德君在2021年业绩会上就曾说过：“开发业务是公司区域深耕的一个压舱石，商业管理则提供了穿越周期，稳定收入的现金流。” 

可见，今天的商业开发已经从拖油瓶的“赔钱”，摇身一变，成为了房企的现金流蓄水池。

比如新城，比如万达……截至2021年末，新城控股在全国布局了189座吾悦广场，已开业及委托管理的有130座，商管业务收入占营收比重日渐增大，2021年占比为5.1%，较上年提高1.4个百分点。

而万达作为最早从住宅转向商业地产的房企，凭借核心产品万达广场，在近年来的行业风暴中，亦走得尤其从容。2019年，万达商管集团实现收入434.8亿元，目标完成率达100.3%。租金收入384.8亿元，同比增长17.8%。

华润置地虽然目前规模有些落后，但其后劲充足。于2021年初，华润置地提出要在“‘十四五’期间再造一个华润置地”，即5年后在2020年的基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。照此目标推算，到2025年，华润置地租金收入将达300亿元以上，预期可以跻身行业头部之列。

总体来看，当物业销售的高周转和高毛利难以为继，成熟的投资物业组合或将助力企业在逆境中跑赢行业。

但同时也应注意到，商业地产也面临着同质化竞争激烈的困境，发展模式也存在着轻重之争，尤其是在企业纷纷转向“轻资产”输出的形势之下，这片蓝海也正在急速转为“红海”。