数字自贸区设立这一年，细数北京商业地产市场之“变”
近年来，数字经济对于经济增长的贡献不断提升，也在推动就业结构发生深刻变革。对于商业地产市场，数字经济并非新入局者，其核心部分科技/新媒体/通讯（TMT）产业早已成为商业地产需求的支柱行业之一。随着5G、物联网、云计算、大数据、人工智能、区块链等新一代信息通信技术的创新突破，数字经济和实体经济日趋融合，对传统产业的渗透和变革日益深远，其涵盖范围不断往外延申，也使企业在不动产的使用上出现多元融合的新特点。
CBRE世邦魏理仕近期发布《“数字”北京：数字经济发展战略下的北京商业地产生态》报告，分析和解读数字经济在北京的发展现状，以及对商业地产使用和影响的新特点和新趋势，从而为相关用户企业和投资者提供策略性建议。
产业动能
2020年北京数字经济规模达2万亿元，占GDP比重达55.9%，位列全国第一。北京一直是全国乃至全球的科技创新中心之一，近年更趋凸显对数字经济的集聚优势，北京数字自由贸易区、北京证券交易所和雄安新区国家数字经济创新发展试验区的创建，将为未来数字经济发展创造更有利的政策环境。
数据来源：北京统计局，普华永道MoneyTree，世邦魏理仕研究部，2021年11月
数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年11月
集聚区域
泛中关村集群
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中关村商务区空置率一直徘徊在2%左右，租金一直稳居高位，这加速了存量物业的租户结构更新和升级；
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细分产业上，相对技术更密集、租金承受能力更高的细分行业的导入和扩张更趋活跃；
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经过多年的发展，上地、中关村软件园已步入成熟，可租面积稀缺性不亚于中关村商务区，在此落位总部的头部企业承租了区内大部分面积，且仍在寻求扩租空间；
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越来越多未被满足的需求外溢至供给量更充沛的北清路、东升等园区。
大望京集群
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望京近年已成为仅次于中关村的北京科技“副中心”，疫情以后需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成为北京首个租金回升的商务区；
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在To C类互联网细分产业生态也更趋完善；
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望京的旺盛需求也带动了商务区周边电子城园区产业办公的发展，园区办公也在不断提升硬件和管理，与商务办公进一步接轨，从而加速大望京集群整体的品质提升。
丰台集群
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随着市场对丽泽区域及其高品质楼宇的逐步了解，以及业主提供的优厚租赁条件等优势，今年上半年连续两个季度净吸纳量高居各子市场之首；
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区位邻近中关村与通讯运营商总部所在的金融街，吸引大型通讯软硬件技术企业入驻；
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凭借已开业的龙湖丽泽天街商场和即将开通的地铁14、16号等线路站点，未来将导入更多元化的TMT租户资源；
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随着丽泽本轮供应潮的收官，其为整个丰台集群建立和积累的商务资源将惠及外围的丰台科技园。
其他成熟商务区
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凭借传统行业企业总部和传统媒体总部资源，CBD受到不少在中关村起家的头部企业青睐；
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紧邻望京的燕莎，则吸引了来自软件开发、电商和互联网+服务企业的扩张或搬迁需求；
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奥体近两年新增供应密集入市，业主积极调整租赁策略，成为大面积整合搬迁需求的*区域之一。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年11月
集聚区域间供需局面有明显差异，产业生态条件也各有不同，企业应在不同区域实施不同的选址和租赁策略。在空置面积紧缺的区域，需要在内部建立更高效、敏捷的评估、决策流程，在选址和租约上应保持较大灵活性，在外部选择市场覆盖度高、与业主有长期合作关系的代理伙伴，紧盯提前解约或即将到期大面积客户动态。其他区域普遍进入供应潮的末端，具有整合、扩租需求的大型企业应把握有限的机会窗口期，尽快敲定和实施重大租赁计划，抢占先机。
新兴区域
随着北京城市规划对五环以内商办用地持续严控，新兴区域基础设施和产业政策不断完善，以及“总部+远程”的混合办公模式被企业逐步采用，北京办公区域格局多中心化加速，新兴区域将逐步获得接受与认可。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年11月
新兴区域受产业导向影响较大，企业选址时应对当地产业定位、政策和现有集聚企业类型作深入研究；在考量商务成本时，除了租金以外，当地政府补贴和政策优惠、员工通勤成本等也是重要的变量参数。此外，新兴区域商务氛围处于快速发展期或培育期，需要掌握区域城市规划，基础设施、周边配套的建设周期，以及未来区域发展的重要时间节点，也需要紧密跟踪标的写字楼本身的开发进度和交付时间节点。
头部效应
数字经济需求结构在近五年更趋集中于成熟的头部企业。头部企业在北京选址时，大面积可租空间紧缺仍是一大难题，现有楼宇释放的可租面积通常较为零散，无法满足单一企业集中办公需要，企业开始通过采用房地产组合管理、非标准办公、购置或自建办公自用等策略，寻求替代性选择。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年11月
房地产组合管理
对于在单一地点没有足够空间用于整合办公需求的头部企业来说，采用“总部+项目或卫星办公室”的中心辐射型布局，调动总部外多区位多场所满足项目公司、即时会晤和研发实验等非总部办公场景需求，成为日趋普遍的房地产策略选项。其中，制定选址和办公空间管理标准、寻求专业外包机构的协助、调动联合办公解决过渡性和临时性扩张需求，是TMT企业在当前的房地产组合管理中的策略重点。
数据来源：中国互联网企业2020年排行榜，世邦魏理仕研究部，2021年11月
数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年11月
非标准办公
北京城市更新类投资从2017年开始腾飞，迄今完成的该类投资中，用于将其他用途物业改造为办公的投资额占总体超过一半。其中部分物业已完成改造工程，陆续投放市场，是补充或者替代标准写字楼的重要选址目标。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年11月
购置
近年TMT头部企业通过购置办公的方式，解决自身大体量或高速扩张的员工办公空间需求，成为北京办公投资的重要力量。另一方面，随着“三道红线” 等政策的落地，内资开发商的出售意愿进一步上升，给予自用买家更多物业购置选择，加上各区域政府招商引资政策的扶持，使得TMT头部企业购置更趋活跃，2021年前三季度占北京办公用途总投资额的23%。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年11月
企业购置办公自用时应提前梳理自身选址需求和标准，规划未来办公场所策略，并保留一定的灵活性，以降低在交易评估阶段达成内部统一意见的难度，缩短决策周期。对于选址目标明确在特定区域的企业，提前排查区内所有潜在选址目标的楼宇状况。对于没有明确区域选址目标的企业，可以更多在竞争度较低的外围区域寻找购置机会。同时可以尝试与地产基金、机构投资者等强强联合，这样也能在融资、交易等架构和模式上发挥更大的创新性和灵活性。
自建
近几年，北京在办公开发用地供应实行严格控制，但作为战略新兴产业的数字经济，在产业导入政策的支持下，相比其他行业更容易获得办公用地。相比租赁和购置现成办公物业，企业通过自建更能按需定制；但另一方面，自建办公楼也意味着更复杂的施工流程和成本结构，有更高的技术门槛。
数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年11月
TMT企业具有办公人员密集、空间密度大、办公时间长、高度倚赖网络和数据机房设备、组织架构变化频繁等特点，因而应对消防疏散、出口宽度、垂直运输、机电/水/风/电容量、承重荷载、餐饮娱乐功能配套等建筑和设施指标提前规划、设计和预留，并在空间布局、间隔等设计和规划上充分考虑灵活性，可通过标准化、模块化配置，对需求变化及时反应。同时，政府对建筑工程的环境相关因素，包括环保措施、安全文明施工、劳务、能耗、用材等等标准的监管要求在不断提升，是工程尽职调查和可行性研究的必修课题，在这些方面的技术投入对工程实施、审批和项目交付、运营都有帮助。
跨界融合
越来越多的传统行业企业将数字化人才队伍的建设作为提升竞争与发展软实力战略的重点。为了吸引数字化人才和提高他们的工作产出，传统行业开始在打造办公环境上借鉴TMT企业，金融是其中的代表和领先行业。多家头部银行已设立金融科技专职子公司，其人员规模也需要大体量的集中办公空间支持。CBRE统计，其中有8家在北京设有金融科技子公司，其办公地点全部位于金融总部以外。未来，随着金融科技职能在大型金融机构组织内部的强化，其房地产策略相对传统业务将体现更大的独立性。金融机构办公场所策略需要更具兼容性，以照顾数字业务部门的差异化需求。
数据来源：普华永道《中国金融科技调研2020》，世邦魏理仕研究部，2021年11月
世邦魏理仕 CBRE
商业地产 写字楼 购物中心 物流地产
世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标 准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务和投资公司(按2016年的营业额计算)。公司拥有员工超过 75,000名（不含联营公司），通过全球450多家办事处（不含联营公司）为地产业主、投资者及承租者提 供服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估 值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
