第一太平戴维斯唐华：上海楼市的牛年，在加速洗牌中迎来新阶段
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适度宽松的金融货币政策助力房地产市场；到“三道红线”出台，房企降负债多管齐下，土地市场整体逐步回归理性；货币、融资趋于收紧，监管趋于完善，坚定房企降负债；最后“沪十条”落地压轴，上海楼市在加速洗牌中冲入了牛年。
2021年1月至今，上海商品住宅新增供应73.8万平米，集中于1月内入市，2月及春节期间尚无新项目入市。成交面积为185.8万平米，是近三年来表现颇为亮眼的开年，究其原因有三个特点：
1月市场推盘活跃，推盘数量与往年相比有较大增长。
“沪十条”推出后对之前已定未签的房源进行集中签约，以免受到新政的影响。
楼市整体热度较高，入市项目去化速度快，日光盘等使得签约进度加快。
进入牛年，
上海楼市又将呈现怎样的发展趋势？
第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华近日接受媒体采访，为房企的发展提供新的策略，并逐一分析了未来的购买力和热门板块。
探讨牛年房企发展之道
虽然楼市被层层加压，但对于房企牛年的生存之道，唐华则认为，经过多年的打磨，房企早已适应目前市场的“精细化”发展节奏。
土拍市场——合资合作将成为趋势：后疫情时代在房住不炒、三道红线以及沪十条等调控的大背景下，房企面临去杠杆的要求。在资金面紧张的前提下，未来土地竞价也会越发谨慎，同时优质地块的竞争也将日趋激烈。更多的房企为了缓解资金压力、提升综合实力，以组建联合体的形式进行拿地，合资合作的模式将会成为趋势。
产品开发——以人为本的产品设计：随着客户需求品味的提升，存量时代下土地性质趋于多元等趋势，在产品上有几点设想：
出现更多的商住复合型综合体、康养住宅等产品成为住宅市场的补充，形成新的市场关注点，房企在这类产品的研发上可做好准备。
在户型研发上迎合当下主流年轻客群的生活方式，打造与之匹配的人居空间，并优化产品内部尺度和动线，合理控制面积以平抑总价。
在产品的设计及装修风格上，将艺术与文化、健康与环保理念进行融合，提升项目整体品味调性。
管理运营——软性的服务带来更多惊喜：鉴于住宅市场的发展趋势，对房企运营方面的几点参考建议：
大城市的发展已进入精细化阶段，房企对于开发项目不单关注“规模”效应，更需讲究精细化运作，精耕每个作品，以口碑带来长久发展。
优质一手土地获取难度不断提高，但未来城市更新与旧房改造翻新领域将会产生更多的市场机会，有意向的房企可提前布局准备。
注重对物业服务的投入和支持，特别在后疫情时代，客户对人性化物业服务的需求强烈，物业管理除了传统的基本面之外，应更善于发现业主的实际痛点并针对改善，通过物业优势积累房企品牌价值。
分析牛年买家主要构成
对于2021年的市场需求，唐华认为，以上海城市发展的潜力和趋势，楼市中并不缺乏有资金实力的买家，并且不断产生的新晋需求是楼市持续发展的中坚购买力。
自“沪十条”和买房积分规则正式实施后，政策对无房家庭及5年内未购房家庭有政策的倾斜和优待，使得高积分客户在享有政策优待的同时，也对自身房票的使用更显慎重，对项目整体的要求和期望也更高，未来主力买家会是以下几类：
刚需或首置：上海本地客户因结婚、分户等原因产生新的购买需求。另外从城市的发展来看，因“人才引进”导入的新上海人群体也是刚需的重要组成，例如其中包含：
2020年上海加码“抢人”，对流量明星、直播主持等“特殊新型人才”政策的先行先试；
放宽上海高校的落户条件，政策层面的鼓励和引导也吸纳了更多的优质人才并激发了购买力；
因疫情的关系，原本计划去海外留学的年轻人无法出国，继而选择在上海发展，这一批年轻人希望落户上海及购置房产成为新的动力。
改善居住客户：客户由于经济条件改善，家庭人口变化，自身需求及品味提升等影响，对现有的居住格局产生升级改善的需求，表现为从两房换三房，旧社区换新社区，外围换到中心地段等。随着城市更新和经济发展，这部分客户的比重也会逐步提高。
盘点牛年最“牛”板块
提及牛年可以重点关注的板块，唐华表示：还是要看有稀缺资源和利好政策及规划的板块。
核心地段：随着城市发展，上海的市中心概念不断延伸，如今中环内的地段都因其稀缺性使得价值被长期看好。当然要数*地段*无疑仍是滨江沿线，从浦东陆家嘴滨江到浦西滨江苏河线，这些稀缺的水域资源带值得重点关注。
热点板块：伴随上海2035规划发布，北外滩区域成为众多房企关注热点，基于“世界会客厅”的定位，北外滩区域更新的进程加速，配套也将不断优化。徐汇区在2021年也很值得期待，随着徐汇商圈商业中心、徐汇滨江文化艺术的整体升级以及此前香港置地在徐汇滨江拿下的地王地块，都会使这一区域表现亮眼。
此外，近年来大热的前滩和大虹桥区域仍可持续关注，预期在2021年仍有持续的项目供应，这两个板块因规划定位高，优质资源及配套完善，一直是市场自住客和投资客争相追逐的目标，在摇号新规下，对于高积分客户无疑是利好消息，由于减少了竞争对手可大为提升购买成功的可能性，建议享有此新政利好的客户可重点关注。
总的来说，牛年的楼市依旧很有看点，
但市场数据又将如何？
让我们拭目以待。■
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