2021年上海、杭州、南京、宁波、武汉五城房地产市场展望
日，第一太平戴维斯发布2020年房地产市场回顾，对上海、杭州、宁波、南京、武汉五大城市进行深入分析。
尽管2020年受疫情影响，各地市场面临不同挑战，但凭借这五大城市强劲的发展韧性、积极的应对措施和策略性的长远规划，2020年度依然有着不俗的战绩。
简可 James Macdonald
第一太平戴维斯中国市场研究部
主管、高级董事
尽管2020年第一季度经济受疫情影响严重，但归功于高效的统筹疫情防控和经济社会发展工作，二季度经济修复明显好于预期，然而全球疫情依旧严峻，挑战依然前所未有。因此2020年提出的构建国内国际双循环将发挥中国超大规模优势和内需潜力，在2021年加速形成新的发展格局。”
2020年第四季度市场需求承接并加速了三季度的回暖态势，季内全市录得39.9万平方米净吸纳量，较三季度环比增长137%。
下半年合计贡献了全年近88%的吸纳，年末写字楼空置率同比下降0.6个百分点至16.8%，全年租金同比下跌7.0%。
鉴于国际国内零售消费行业需求持续强劲，南京西路“逆势而上”，成为唯一一个连续四个季度录得空置率下行的中央商务区。
全年购物中心新增供应为5.8万平方米，租金同比下跌2.0%，空置率较去年同期上升1.8个百分点至10.2%，但环比下降1.3个百分点，市场整体复苏势头显著。
消费回归及国货崛起刺激消费增长，来自餐饮品牌稳健的租赁需求以及休闲娱乐业态在购物中心占比不断增加，持续拉动消费者到访实体门店。
2021年将迎来12个项目共133.4平方米新增供应，半数为10万平方米以上大型项目。
2020年上海住宅市场在疫情后率先走出V型反弹，全年成交量较供应量高出167万平方米，为2017年以来新高，预计2021年上海住宅市场供应量将维持稳定。
2020年内高端住宅行情走高，年末均价达到人民币每平方米117,000元。
高端租赁市场由于第四季度短暂的旅行禁令放松使得整体空置率环比下降1.5个百分点。
受疫情及市场基本面疲软影响，2020年大宗成交市场活跃度较低，全年大宗成交额为人民币669亿元，同比下降36%。
自用买家积极以理想价格收购物业，自用买家成交超过50%，而在2019年自用买家占比仅为10%。
电商的不断发展进一步推动了市场对物流项目的需求，境内外基金仍在积极进行物流布局。
2020年全市甲级写字楼新增供应312,300平方米，下半年市场需求出现一定程度的回升，金融业和TMT租户仍是去化主力，主导核心区域的面积去化。
截至四季度，全市甲级写字楼空置率同比上升8.9个百分点至28.0%。其中，武林板块空置率同比上升幅度*。
全市租金尽管在四季度环比降幅大幅收窄至环比下降0.1%，但同比仍下降10.2%。预计随着亚运会前一批新项目即将入市，全市租金仍将面临一定的下行压力。
2020年前三季度市场没有新项目入市，四季度集中入市四个项目，带来新增供应24.2万平方米，其中包括位于钱江新城体量为10万平方米的高德置地广场。
全市空置率同比上升3.5个百分点达到11.8%，租金同比下跌3.9%达每平方米每天人民币17.0元。
许多品牌陆续重启扩张计划，开始在杭州核心项目中开店，“首店效应”价值仍然存在。
全年新增供应合计13.6万平方米，净吸纳量仅为5,060平方米，同比下降78%。
随着东部新城发展提速（当前存量占比已超70%），新项目品质较高，租金表现亦更具韧性，其与核心商务区三江口之间的租金差距自2019年的10%收窄至2020年的4%。
预计2021年整体空置率仍将维持高位，租金也将继续下探但跌幅或有所收窄。
餐饮与休闲娱乐业态消费市场稳步回暖，同时线上消费热度不减，前三季度线上零售总额增长22.5%，已连续8个月增速超15%。
优质购物中心整体空置率同比上升0.5个百分点至8.4%，部分存量项目经调整升级后出租率有所提升，但在整体经济仍在复苏的现状下，项目之间分化愈加明显。
尽管2021年或将出现一波集中开业，但随着两个瞩目项目——阪急百货和万象城的开业，有望打破同质化商业体之困局，提升片区乃至宁波整体商业氛围。
2020全年市场供应约16.6万平方米，在新增供应和疫情影响下，今年空置率升至25.7%，处于历年较高水平。
受疫情影响，业主期望通过租金优惠维持租户，平均租金跌至人民币每平方米每天4.7元。
随着明年南站等新兴区域优质项目的入市，全市优质办公格局将进一步扩大。
2020年新增供应48万平方米，与近三年平均供应量持平。下半年，各品牌对开店指标均有所放宽，市场逐渐回暖。新街口依然为最核心商圈，同时亦为品牌首进*地。
业态方面，随着知名连锁品牌的进驻和拓展、以及本地品牌的快速发展，未来南京咖啡市场竞争加剧。
品牌方面，优质品牌越发重视形象展示，诸多形象旗舰店取代原有专卖店；场景打造方面，沉浸式体验盛行，而文化艺术内容的穿插对消费者有较强的号召力。
全年甲级办公楼新增供应31万平方米，全年新增租赁需求录得近十年*值，但年内科技互联网行业积极扩张，成为年内首要需求来源。
需求端疲软加上新增供应入市，年末全市平均空置率同比上升6.2个百分点至39.6%，创下2010年以来历史新高。
面对较为低迷的市场需求，业主采取更为灵活的租赁策略提升楼宇出租率，回顾全年，租金指数同比下跌10.2%。
2020年末武汉迎来首批新项目开业，零售物业市场回暖迹象明显。
全年美妆和新能源汽车品牌强势扩张，人气茶饮品牌持续加码布局。
疫情加速市场分化，退租潮迫使项目升级，但空置面积难以在短时间填补，全年空置率持续上升，租金则录得近五年首次下跌。
延续2020年的复苏走势，2021年，市场将会被进一步被激发，内需将继续崛起支撑写字楼市场和零售市场需求，数字科技更广泛的应用于各大领域。
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第一太平戴维斯是一家伦敦证交所FTSE 250上市公司，是全球领先的房地产服务商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传统，并始终保持着飞速的发展势头已成为市场引领者，目前已在英国、欧洲大陆、美洲和亚太地区设立了700家办事处及联营机构。提供全面专业的顾问服务、物业管理及交易咨询服务。
自20世纪80年代进入中国，第一太平戴维斯即建立了其不可动摇的市场领导者地位，为客户提供创新的地产方案，满足客户的需求。第一太平戴维斯在北京、上海、广州、深圳、成都、天津、杭州、大连、沈阳、重庆、厦门、珠海、青岛、南京和西安都设有分公司及办事处，其庞大的业务网络为客户提供一站式综合性的地产服务满足客户需求。
