2021年，金科服务总收入59.68亿元，同比增加约77.0%；毛利约18.46亿元，同比增加约82.9%；年度利润为10.77亿元，同比增加约70.3%；公司拥有人应占溢利10.57亿元，同比增加约71.5%。四项核心数据增长均超70%。

3月30日一大早，金科服务就2021年全年业绩与投资者进行交流。

据参会投资者转述，董事长夏绍飞、新晋总裁韩强、战投入局的博裕投资委派的管理层吴晓力等出席了会议；同时，提出了“2022年的收入同比增长将超过40%，归母净利润同比增长将超过35%”的目标。

反映在市场行情上，业绩公布后的第一个交易日，金科服务高开25.6港元，盘中一度涨幅16.47%，收盘报28.3港元，涨12.3%，总市值184.76亿港元。

2021年因业务性质的若干变动，金科服务对业务线作出适当调整：将非业主增值服务纳入物业管理服务，并将整条业务线更名为“空间物业服务”；由于2021年发生的并购，原“小区增值服务”的餐食服务被分离出来，作为一个核心的业务增长曲线，并命名为“本地生活服务”。

据观点新媒体了解，2021年度金科服务收益来自四条业务曲线，空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务及数智科技服务收入分别占总收入约65.4%、25.0%、7.9%及1.7%。

2021年整体毛利率为30.9%，较同期上升1个百分点。其中，空间物业服务毛利率下降至29.3%，小区增值服务毛利率下降至41.6%，本地生活服务毛利率也下跌至8.1%，数智科技服务毛利率减少至44.5%。

报告期内，来自空间物业服务的收益39亿元，同比增加约35.1%；其中，物业管理服务产生的收入增加至28.67亿元，较2020年同期的20.24亿元增加约41.6%。

截至2021年12月31日，金科服务在管建筑面积2.38亿平方米，同比增长52.3%；合约建筑面积达约3.6亿平方米，62.9%为独立第三方开发的物业。

据投资者透露，管理层在会上表示，预计金科服务在2022年在管面积增长目标是在1亿平方米以上，合约面积增长目标超过1.2亿平方米；新增管理面积中大约1000万平方米来自地产交付，5000万平方米以上来自外部直拓，4000万平方米来自收并购。

2017年至2021年，金科服务在管面积中外拓项目占比持续上升，从2017年的32.5%上升至2021年的52.3%，而母公司输送项目占比则从67.5%下降至47.7%。从新增面积来看，外拓项目成长更为强劲，2021年新增在管面积8900万平方米，而新增外第三方在管面积占总新增面积77.1%。

据观点指数发布2021年度房地产企业销售表现报告，母公司金科股份2021年销售面积为2046.2万平方米，连续三年维持在2000万平方米左右，可输送面积增速较为有限。

与此同时，期内平均物业管理费单价为每平方米/月2.19元（2020年：2.18元）；其中第三方项目平均物业管理费为每平方米/月1.89元（2020年：1.74元），外拓项目平均物业管理费单价大幅提升。

因此，预计金科服务未来新增项目中对于母公司的依赖或将进一步降低，外拓将带来更大的规模扩张和收入提升。

基于不断增加的在管面积和拓展的增值服务业务线，随着金科服务社区增值服务覆盖率提升，社区增值服务发展十分迅速。截至2021年12月31日止，小区增值服务收益约14.95亿元，同比增加约566.1%。

金科服务表示，主要由于小区增值服务渗透率、复购率持续提升，小区生态圈建设卓有成效；小区增值服务专业能力持续提升，服务种类持续扩充；新增售房服务、自营模式的小区传媒业务等。

四大社区增值服务板块2021年同样实现较高增速，其中家庭生活板块收入同比增速556.4%，家居焕新板块同比增长88.7%，旅居综合板块同比增长1048%，园区服务板块同比增长576.4%。

随着业务的扩张，第三方应收账款自然也有所增加。

2021年，金科服务贸易及其他应收款增长至43.03亿元，涨幅171%，其中，第三方贸易应收款约为17.21亿元，占比达82.68%。

应收账款的激增，就伴随着坏账增加的风险。若贸易应收款回收不及时，就可能会带来资产的减损。

据参会投资者向观点新媒体讲述，在介绍完业绩情况后，管理层率先对应收款项总额增长金额较大做出了进一步解释，主要是由于三部分构成。

其一，金科服务支付了大概15亿元可退还的保证金以及预付款，该部分是办理相应股权质押等手续，风险程度是比较低的；另外随着并购的落地，这些金额将逐渐减少。

其二，包括金科服务20.8亿元左右的应收正常经营性往来款。其中，应收小业主18亿元，这是随着公司规模的正常增长所致；应收大业主9亿元，这部分保证程度都是非常高的；应收关联方的经营性往来款大概是3.6亿元，与2021年2.95亿元同比增长了6600万元左右。

其三，其他应收正常的经营性保证金、预付款、代收代支的水电费及预付的材料款，总共金额大概是7亿元。随着公司规模正常增加所致，单笔金额较小，风险程度比较低。

贸易应收款项账龄中，账龄在1年以内约有18.91亿元，占比超过90%以上，1至2年的约有1.68亿元，账龄在两年以上的约有2.35亿元。

另外，物业管理行业本身具备轻资产属性，年报数据显示截至2021年底金科服务并无借款，因此资产负债比率是0%，而拥有现金及现金等价物约49.22亿元。

截至2021年12月31日止年度，金科服务经营活动所得现金流入净额约为4.45亿元，较2020年同期的约1.32亿元增长237.1%，主要是因为经营溢利增加，及各业务条线收入保持高速增长。

报告期内，金科服务投资活动所得现金流出净额约为12.99亿元，而2020年同期投资活动所得现金流入净额约为22.29亿元，投资活动现金流由正转负。

金科服务对此表示，主要归因于公司支付股权款及股权交易保证金大幅增加，及资金存放定期以获取更高利息收益。