由于传统中央商务区新增供给相对受限，无法完全满足日益多元的企业需求，疫情的爆发更让租赁成本相对较低的非中央商务区率先迎来复苏，对那些有着升级、扩张或整合办公空间需求的企业而言，上海非中央商务区不仅交通可达性较高，办公品质也有所保证，外加政府城市规划政策引导和基础设施的完善更显著提升了其市场竞争力。

然而，要想真正驱散疫情所带来的影响，并非一朝一夕之事。去年全年，上海非中央商务区新增供应为76.3万平方米，未来3年内预计将有400万平方米办公面积入市，疫情和新增供应令市场不断承压，非中央商务区2020年全年空置率小幅上升2.2个百分点达29.6%，但仲量联行预计，面对租户依旧谨慎保守的租赁策略、租金持续下跌的需方市场，上海非中央商务区供需不平衡的问题极有可能在2021年之后被进一步放大，或将导致空置率继续走高，或达35%-40%左右。

面对这一现状，如何加速去化存量是所有业主都亟需攻克的问题。

在经济不确定性背景下，长期租约还能够带来稳定的现金流，帮助业主提高资产对核心型投资者的吸引力。据房地产行业研究机构INREV发布的一项投资意向调查显示，在疫情爆发后，投资者更愿意选择出租率、现金流表现稳健良好的资产，即核心型投资需求有所上升。诸多大型构投资者相继放弃了较为激进的投资风格，纷纷采取更为稳健的守势。

在境外市场中，纽约、伦敦、悉尼等地向来是全球投资者相当重视的资产组合投资目的地。尤其在办公楼市场，如果项目拥有一份长期租约，随之而来稳定的现金流将进一步吸引各大机构投资者关注。

相关数据显示，伦敦办公楼市场的平均租约年限为6.8年，且5年内仅能接受租金的向上修正，租赁成交活跃也让该市场的空置率不足5%。得益于长约租金收入的稳健支撑，它能够为投资者创造出更高的收益及真实的回报。超过半数的伦敦办公楼租约时长都达到十年或以上，这为业主提供了长期对冲市场风险的保障：在不确定的经济大环境中保持一份相对确定的现金收入。

从企业租户来看，疫情不仅影响了市场走向，也影响着企业选址的决策偏好。近年来，我们已经看到不少行业佼佼者，将选址目标放在了非中央商务区。

出于成本控制、办公环境升级和总部整合等多方面考虑，仲量联行预计，在2021年，非中央商务区仍会受到总部租户的关注。对于这些租户而言，长期租约的模式可向业主方充分表现出自身的承租意愿和稳定性，有助于租户利用合适的窗口期为租金谈判争取更多的主动权和话语权，甚至带来额外的服务和权益。

由于承租面积较大，租户本身的总部需求又意味着其对于办公空间内的设施设备和装修有更高的要求，从而一次性搬迁成本也相对更高。

在一处“安居落户”、减少搬迁次数，也将有效地削弱和分摊大量的搬迁成本。此外，长期租约也有利于企业房地产部门计算未来更长时间内的承租费用，并在一定限度上规避租金大幅上涨的可能。

可以说，无论是对业主还是租户而言，签订更长周期的租约可为双方都带来“共赢”的益处。相信这种选择也会成为未来一个阶段中更为常见的市场趋势。