成都办公楼一二级租赁市场分化显现 Top50租户完整榜单出炉
仲量联行发布了第一本《成都办公楼市场Top50报告》，旨在研究影响成都办公楼市场需求的头部企业及其办公空间的*发展趋势。
历经数年持续的市场追踪和深度研究，该报告已经成为仲量联行针对办公楼市场需求端研究的一大品牌。
仲量联行针对成都甲级办公楼市场展开了新一轮租户调查，将研究视野拓展至更加广阔的市场与样本——调研楼宇数量新增至58栋，总建筑面积达383万平方米，入驻企业承用面积296万平方米。基于此，以及利用仲量联行地理信息系统(MapIT)，2019年成都办公楼市场Top50报告引领性地将成都全市层面一级、二级租赁市场需求端全貌清晰展现，并首次完整公布成都甲级办公楼租户Top50榜单，探寻“未来办公”的产业支撑与来自企业与员工的真实诉求。
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2019年成都办公楼市场空置率持续回落，创九年新低，成都经济发展动能及产业转型是支撑办公需求的核心驱动力。仲量联行聚焦成都经济与产业发展，关注企业办公需求演变，探索行业发展*趋势，为市场主体破局未来发展战略提供专业、科学的研究数据与市场分析，这也是《成都办公楼市场Top50报告》带给行业的价值所在。
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首次公布Top50完整榜单
对比上期报告，2019年成都办公楼市场Top50租户榜单出现大量科技新媒体(TMT)企业的身影，科技互联网产业对成都办公楼市场需求增长的支撑作用进一步凸显。2017年，入围本榜单的TMT企业为11家，而2019年这一数字已增至15家。其中，字节跳动成功跻身成都租户Top50榜首。此外，OPPO首次入榜，跻身Top10行列，爱齐科技、美团、苹果、维塔士等中外资企业成为榜单中的一员。整体来看，TMT、金融业、房地产业、医药及生命科学产业成为榜单主力。
榜单显示，Top50租户承租面积的中位数由2017年的4,456平方米上升至2019年的5,790平方米，而Top50榜单门槛也从2017年的2,351平方米升至3,400平方米。值得关注的是，头部企业持续主导办公市场需求，其企业数量仅占总量1%，但承租面积贡献率已超16%。
在本轮经济周期中，企业更加注重办公空间的整合，提升空间利用效率、节省成本。成都作为中西部地区的门户城市，是企业西进中国的桥头堡，越来越多的企业在成都开设区域总部并将重要职能部门转移至成都。外资企业早年是成都办公楼市场的重要引擎，而中资企业在全球经济崭露头角，对成都办公楼市场的影响力亦逐年提升。就企业的办公选址策略而言，位于成熟商务区、单一业权、获得绿色建筑认证的优质办公楼更受Top50企业青睐。
成都甲级办公楼市场洞察
基于对成都甲级办公楼市场超过3,500个企业的调研数据，仲量联行同步发布市场*数据及趋势展望。
成都甲级办公楼大于3,000平方米的主力租户虽数量不多，仅占总量3.3%，但其去化面积占比却高达32.1%。
纵观外资企业在全市布局，其更多分布于市中心传统CBD的甲级办公楼中，占比达到20.4%，居各子市场之首；其在人民南路板块的占比紧随其后，为16.4%；其在其他子市场的占比均小于10%，尤其是在大源板块的占比仅2.1%。
从租户产业结构来看，金融、房地产、TMT产业成为成都甲级办公楼前三大主力需求主体，服务业紧随其后。仲量联行将提供商务中心、众创空间、联合办公等服务式办公空间的运营企业定义为第三方办公运营服务商（下称“第三方办公”），此类租户的需求规模位列第五。
租户主导行业的地理分布亦各具特征。市中心传统CBD以金融、零售贸易行业需求为主导；金融城和大源板块则以高科技、金融、房地产行业需求为核心驱动力；对于第三方办公而言，他们青睐成熟度更高的商务区，其在市中心和金融城的布局占比相对更高。
作为成都战略新兴产业，科技互联网产业成为办公楼需求的核心支撑。2018-2019年，TMT产业位列成都办公楼市场新增需求前三。对比2016-2019年间TMT企业在成都甲级办公楼中的分布，不难发现，依托科技互联网产业优势，金融城和大源两大商务区在过去三年吸引了大批TMT企业进驻，已逐步形成产业聚集效应。
数据显示，成都甲级办公楼的TMT租户中近2/3落户高新南区。市中心传统CBD则对TMT头部企业更具吸引力，在2019年引入数家科技公司，例如维塔士进驻平安金融中心，成为Top 50榜单一员；华为、思科等中外资科技企业亦选址传统CBD。
二级租赁市场蓬勃兴起
2016-2019年，第三方办公在成都快速扩张。随着成都办公楼市场成熟度逐步提升，租赁市场中“转租”现象开始出现并迅速被市场接受，第三方办公开始将具有现代理念的楼宇经济及办公空间运营服务带给终端企业。至此，办公楼租赁市场分化出一级租赁市场和二级租赁市场，前者是指业主方将办公空间直接出租给终端企业的传统租赁模式，后者则是第三方办公承租业主方的空间后，经过装修改造再出租给终端企业的新型模式，并在后期企业进驻后提供空间的管理服务。
2018年，成都办公楼二级租赁市场进入供应高峰期，当年新增供应达到11.7万平方米。2019年联合办公在成都的扩张步伐减慢，致前三季度新增供应总量回落至4.3万平方米。
截至2019年第三季度末，成都办公楼租赁市场平均空置率报19.3%，连续多个季度按季呈现下降趋势。子市场方面，市中心传统CBD的需求相对活跃，空置率长期保持较低水平。金融城板块，部分新开项目的表现低于预期，导致该区域平均空置率偏高。
对比成都办公楼一二级租赁市场需求，金融业是一级租赁市场需求的首位产业，而TMT是二级租赁市场需求的首位产业。房地产及建筑业作为成都办公楼市场自用需求的主要贡献产业，则更青睐一级租赁市场。
未来，为构建第三方办公良性、可持续的发展路径，市场主体须从运营、科技、资产三大视角尝试突破。
首先是运营，第三方办公的竞争优势离不开商务社群的营造和维护，打造有温度的办公场景与商务社群能够帮助他们获得更加稳定的客源基础，可持续性发展。
第二是科技，强化科技属性、发展房地产科技是运营商的重要命题，且未来竞争并不局限于开发商、管理企业等传统市场主体，跨界发展将使国内外互联网巨头加入竞争、颠覆格局。
第三是资产，未来市场将朝向专业化、精细化方向发展，这一趋势需要专业机构的技术输出，因此轻资产输出或成为第三方办公可持续发展的成败关键。
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办公楼传统租赁市场出现一二级租赁市场的分化，不仅仅只意味着市场中间商的出现，它更代表着办公楼市场的专业分工朝向精细化的方向发展，而代理机构也将在成熟度更高的市场中提供专业服务，促进办公楼市场可持续发展。
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市场展望
成都办公楼需求在新一轮经济周期中仍保持稳健，这离不开三产服务业的传统产业优势，以及成都打造科技创新中心、大力发展新经济的发展战略。现代服务业、互联网经济、以5G和人工智能为代表的高新科技产业，以及关注民生的大健康产业都将成为未来经济发展的着力点。在楼宇经济3.0时期，科技成为楼宇经济发展的核心驱动力，产业转型引发办公楼市场需求随之转变。城市战略发展方向及产业转型，关注支撑办公楼需求的产业根基亦是仲量联行的研究重心。
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仲量联行持续关注成都办公楼市场的头部企业与市场需求发展的*趋势，全样本调研数据为揭开办公楼市场需求端‘迷雾’奠定坚实基础。依据2019年的*调研数据，我们发现成都办公楼市场的需求与2015年相比已出现根本性转变，科技、互联网、大健康等新经济产业成为核心驱动力。未来楼宇经济应聚焦企业与人，从不同产业真实需求出发，打造满足多元、专业、互动性更强的办公空间。未来成都办公楼市场需求将在产业转型中持续焕发活力，新经济企业将成为楼宇经济发展的新引擎。
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仲量联行JLL
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