带你看中国丨2021年第一季度物流地产市场概览
在仲量联行追踪的25个主要物流地产市场中，本季度总计录得净吸纳量达到91万平方米，虽然低于去年第四季度水平，但仍远超去年同期由于新冠肺炎疫情所导致的负吸纳量。一季度新增供应放缓至80.76万平方米，远低于2020年四季度310万平方米，但这与近年来第一季度新增供应低于其他季度的趋势相符。与去年第四季度活跃的市场相比，本季度净吸纳量和新增供应均相对减弱；然而稳定的租赁需求使空置率由15.5%小幅下降至15.2%，这也延续了空置率自去年三季度抬升至峰值后逐步下降的趋势。一季度物流地产市场的租金已经出现平衡上升趋势，但是涨幅仍远低于疫情前水平。
整体需求保持增长势头
受春节季节性因素影响 租赁市场活动有所减弱
由于中国农历新年假期和相对较少的新增供应，净吸纳量的放缓降低了市场活跃度，这也符合往年一季度租赁活动普遍少于其他季度的规律。
从各区域来看
成渝地区贡献本季度全国*的净吸纳量，超过40万平方米，主要得益于强劲的租赁需求、新增供应的增加和相对较多的可供租赁面积。上海、嘉兴和昆山市场强劲的租赁活动使长三角地区的净吸纳量达到25万平方米。
从行业角度来看
需求结构大致与上季度相同。
第三方物流领跑了本季度的租赁市场，贡献约一半的租赁活动，主要由各地小型物流公司和多点布局的全国性物流公司构成。
实体零售、电商和其他服务大众消费的租赁需求继续保持稳定增长。这主要得益于消费者信心的恢复、消费活动的上升以及整体经济的复苏。中国第一季度社零总额同比增长33.9%，显示出中国经济已逐渐从新冠疫情中恢复。本季度，南京市场录得一个玩具零售商的租赁成交；一家大型平台电商随着其生鲜业务的增长，增加了在华西、华北和华东的租赁面积。冷链需求保持稳定增长势头，在长三角地区录得多个冷链运营商的租赁成交。
制造业需求总体强劲，这延续了去年末开始的反弹势头，也反映出中国第二产业的持续复苏。本季度，我们观察到包括新能源汽车、医疗器械、纸制品、精密仪器和纺织品等制造商的租赁成交。
新增供应有限
空置率下降 租金增长压力得到缓解
从新增供应的区域分布上来看，武汉是本季度新增供应量*的城市，几个大型项目的完工使武汉占本季度全国新增供应量的约40%。从主要城市群来看，长三角和成渝地区提供了本季度新增供应的40%，京津翼地区的新完工项目则相对较少。
本季度的空置率小幅下降
从区域角度来看，受有限的新增供应影响，大湾区上季度的空置率已经处于较低水平，而京津翼地区则因较少的新增供应和较低的租赁成交限制空置率的变化。
与上季度相比，长三角地区的空置率显著下降，得益于有限的供应加之上海和昆山等市场的强劲租赁需求。
本季度空置率下降最快的是成渝地区，其中成都和重庆市场相对较少的新增供应和强劲的租赁势头促使空置率的下降；但在全国主要的四个城市群中，成渝地区物流市场的平均空置率仍处高位，达到24%。
在中西部地区，西安市场因强劲的租赁需求使得空置率降至个位数，而武汉市场的空置率因大量的新增供应和有限的需求则大幅上升。
各主要城市的租金情况出现分化，其中一线物流枢纽的租金增速与去年同期相比有所回升或加快，这主要受惠于近期有限的新增供应和强劲的租赁需求的共同推动。大多数长三角地区有望实现租金增速小幅回升，但在空置率较高以及新增供应较大的城市，如南京和嘉兴，租金或将继续下跌。大部分的内陆市场的租金进一步下跌，不过重庆和西安等地的租金跌幅较前几季度相比已经有所放缓。
投资市场热度有增无减
尽管第一季度并没有交易活动，但投资者对物流地产的兴趣依然浓厚。本季度中国领先的智能物流基础建设平台新宜中国宣布将携手加拿大养老基金管理公司QuadReal Property Group成立股权投资总额10亿美元的开发基金，该基金的主要目的是在中国开发高标准物流基础设施项目。得益于电商的持续快速发展，物流地产在疫情期间和疫情后表现出的较强韧性使其对于投资者仍具有很强的吸引力。
仲量联行JLL
房地产投资 房产租赁 商业地产 房地产报告 房地产咨询
仲量联行（纽约证交所交易代码：JLL）是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业。
