提问1：老金，我有几个关于物业费的问题想请教下。房子在没交房前需要交物业费吗？还有如果我买好的房子不住的话，物业费会停收吗？

不过，2021年新颁布的《民法典》里就对物业行业做出了明确的规定，并要求全国的物业行业按照新规来整改。接下来老金就根据《民法典》内容来回答这位朋友的疑问。

首先在物业费的具体收取方法上，物业费的收取和缴纳，以交房为界限，还没有完成交房的话，这段时间产生的物业费是不能向业主收取的，而在交房以后，业主则必须交纳物业费。同时物业公司不能向业主收取不合理的费用，且如果物业服务违反了合同规定的，应该取消向业主收费。

不过，交没交房也分为两种情况，一种是所有业主都没有收到开发商的收楼通知，这种情况你就不需要缴纳物业费；另一种是开发商通知业主办理入住通知，但你因为个人原因迟迟不去办理，这种情况物业费是自业主收到入住通知办理之日起开始计收的，这类物业费你就逃不掉了。

而在空置房物业费的缴纳问题上，之前有很多小道消息说停止收取空置房的物业费，其实并不是这样的。新规表示，只要是物业提供了服务，那就必须要缴纳物业费。虽然交房后业主没有住到这个小区，但是物业公司同样还是要在公共区域、公摊面积等方面进行维护，同样还是要对房屋进行安全保护和消防管理等，所以这笔物业费可少不了。

但是有些地区可能也会发布相关条例，规定空置房可以按照一定的比例来缴纳物业费，比如说打个七折之类的。

另外，新规还提到，小区内的公共收益，例如广告费、停车费等，物业在扣除了相应的人工服务费、维护费等费用之后，剩余的钱应该合理分配，该返还给业主的要返还给业主。同时物业的每一笔收入和支出都要明确记录并公示出来，做到透明公正。

在新规下，以后物业费的收取也会更规范。

提问2：老金，请问在租写字楼时，如何判断写字楼的物业管理是否合格呢？

答：众所周知，写字楼的物业服务对租住体验感影响很大，优质的物业管理水平，能够为入驻企业提供卓越的办公体验和商务仪式感。如果物业是第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际知名物业公司的话，那它的物业服务质量基本就有保证了；但如果不是这类品牌物业公司的话，那在挑选写字楼时，就要多关注前台服务人员的精神面貌、楼内卫生、卫生间环境等，来判断物业公司的服务质量。

在实地考察中，除了观察物业人员的精神面貌外，还要多观察写字楼物业管理对入驻客户服务的贴心度，比如有无专员负责门禁刷卡，有外人人员进入时有无管理人员提醒进行访问人员登记等等，这些能体现出物业管理的安保意识。

再者可以到电梯间查看电梯的分布和应答速度，并看看这座写字楼有没有客梯和货梯之分。然后还可以去楼梯间考察，看看楼道里有没有烟味、垃圾堆积等情况，这些能考验物业管理的细致程度。

而在清洁与卫生方面，除了看看卫生间拥挤与否、空气清新程度、废纸篓堆积与否以及厕纸是否缺少以外，还可以多关注一些大堂、电梯、过道、办公室等的死角处，看看其是否整洁干净，以此来洞悉写字楼物业对清洁与卫生的把控情况。

此外，还可以询问已入驻业主对物业的评价，了解物业对设施设备的维修管理是否及时，在安保和消防方面是否做到位等等。总之，就是多在实地感受体验一下，在感受的同时多关注一些细节，往往细节决定成败。