1月5日，华润万象生活(HK:01209)发布关于收购禹洲物业服务有限公司的公告。

01 华润万象生活拟不高于10.6亿收购禹洲物业

公告称，于2022年1月5日，华润集团旗下唯一物业管理及商业运营服务平台——华润万象生活的全资附属公司润楹（ 作为拟买方 ）与天津禹佳（ 作为拟卖方 ）就拟买卖目标的股权订立框架协议，目标乃主要于中国从事物业管理服务业务。代价待由订约双方釐定并最终协定，但不得高于人民币10.6亿元。

同时，禹洲集团控股有限公司亦发布公告称，向华润万象生活有限公司以不超过人民币1,060,000,000元的代价出售间接全资附属公司禹洲物业服务有限公司销售股份（相当于出售公司的全部已发行股本）。

据悉，禹洲物业服务有限公司于2021年10月31日的未经审核资产净值约为人民币101,357,841元。于收购事项完成日期后三年内，天津禹佳须确保其及其关联方不会对外提供物业管理服务，并确保禹洲及其附属公司不会设立任何新的物业管理公司或新机构或组织提供类似服务，以避免与目标竞争。于完成收购事项后，目标将成为华润万象生活间接全资附属公司，而目标集团的财务业绩将于集团的综合财务报表综合入账。

对于此次收购，华润万象生活表示，禹洲物业于中国福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目。集团实施积极拓宽物业管理服务范围及规模的策略。董事会相信，收购事项将扩大集团的服务范围，加强集团于上述地区的物业管理组合，并透过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。董事会认为，收购事项可透过结合目标的现有实力及经验与集团的业务产生协同效应。

02 抵押总部大楼、割售物业板块，禹洲的自救

禹洲集团，成立于1994年，总部设在福建省厦门市。2009年11月，禹洲集团在香港联合证券交易所上市。2016年，禹洲集团把总部从福建厦门搬迁至上海。2018年，禹洲集团的销售额突破一千亿，正式跨入千亿级房地产开发商的行列，并进入国内房地产开发商企业前30强。2020年，禹洲集团在深圳设立另一个总部，是为数不多的拥有两个总部的房地产开发商。

12月1日，有市场消息称，禹洲集团将深圳总部大楼进行质押后，获得了11亿元贷款。

随后，禹洲集团就公开对媒体表示，项目抵押融资是市场上一种很常见的融资行为。

然而，事实恐并不是如此。据统计，近期，禹洲集团存续有13笔境外债有待偿还，合计规模约54.49亿美元（约合347.67亿元）。

其中，2022年1月23日，将到期一笔面额为5亿美元的票据，待偿余额2.42亿美元；2022年1月25日，将到期一笔面额为3.5亿美元票据，待偿金额3.47亿美元。

除此之外，2023年禹洲集团待偿美元债为13.5亿美元，2024年为10亿美元，2025年为8.95亿美元，2026年为9.35亿美元。

而在境内债方面，主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行，存续债券7笔，存续规模为75.43亿元，其中明年即将到期的债券有65亿元。

由此可知，禹洲集团未来几年的偿债压力着实不小。

早在去年11月，国际评级机构惠誉，就将禹洲集团的长期外币发行人违约评级自“B+”下调至“B”，展望负面。同时，将高级无抵押评级和未偿美元高级票据的评级从“B+”下调至“B”，回收率评级为“RR4”。

在此之前，另一家国际评级机构穆迪，也将禹洲集团的公司家族评级从“B1”下调至“B2”，将该公司债券的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”，展望维持“负面”。

对此，惠誉和穆迪均表示，禹洲集团的融资渠道趋弱，合同销售额将下降，若用自有资金兑付债务，将使其流动性承压。

前有抵押总部大楼，今有转让物业业务，显然，这家千亿闽系房企面临着巨大的偿债压力，不得不继续其悲壮的自救之路。