近日，花旗发表报告，将恒隆地产目标价由21.8港元微降至21.6港元，目前估值意味股息率达4.9%，属吸引水平，重申“买入”评级。

花旗预计，恒隆地产经常性利润在2021至2024财年应以每年高单位数或更高的速度增长，带动每股股息持续增加。在销售势头强劲下，意味着未来2至3年的租金回升速度非常好，预计恒隆地产旗下的商场将继续跑赢整个中国市场。

该行指出，相信中国奢侈品零售是一个长期增长的故事，但投资者担心国内奢侈品销售表现在边境重新开放后的影响，因此预计恒隆地产(0101.HK)将在2022年继续录得强劲的业绩，不过仍担忧境内奢侈品消费流向境外。

01 双位数增长，内地物业贡献超60%营收

从2021年恒隆的业绩来看，确实也印证了花旗的这一预测。上月，恒隆地产有限公司（简称：恒隆地产，0101.HK）发布2021年业绩公告称，期内，公司及附属公司实现收入和营业利润分别为103.21亿港元、73.71亿港元，按年分别同比上升15%、14%；股东应占基本纯利43.65亿港元，同比增长4%；每股基本盈利相应增加至0.97港元。

在2021年收入及营业利润中来自内地的物业租赁收入同比分别增长31%、35%，而来自香港的该项收入同比均下降7%。

年报中，恒隆地产指出，内地方面，虽然2019冠状病毒病疫情反覆，部份省份于年内重现零星确诊个案，但零售市况持续回暖。受我们内地高端商场的强劲表现带动，内地商场的租赁收入以人民币计值按年跃升25%。

具体来看，2021年，恒隆地产整体租赁收入增加16%至103.21亿港元，其中内地的物业租赁收入超过香港，为69.39亿港元，同比增长31%。

从内地商场组合来看，期内，上海恒隆广场及上海港汇恒隆广场的租金收入较高，分别为17.82亿元、11.63亿元，同比增幅达25%、18%，且两个商场的出租率均为100%；昆明恒隆广场的租金收入增幅*，为47%，达到2.69亿元。

恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗先生表示：“尽管2019冠状病毒病继续为全球经济复苏蒙上阴霾，我们的内地及香港物业业务于年内均取得重大进展。当中，我们所有内地高端商场的租赁收入均录得双位数增长。”

陈启宗亦提到，“目前上海恒隆广场一个商场每年的销售额，已经是集团在香港所有零售物业销售总额的2.7倍，一个商场就已经超越了集团香港那么多店铺的销售额。同时，上海另外一个商场上海港汇恒隆广场，亦很可能在一两年之内超越集团在香港所有的销售额。

上海以外暂时*的两个商场，一个是无锡恒隆广场，另一个是昆明恒隆广场，两个加起来的销售额已经超过了香港所有营业额的总和。

相信在两年之内，武汉项目很可能超越无锡及昆明的恒隆广场，成为恒隆在上海以外*的商场之一。”

02 关注市场，计划扩大内地储备资产

同时，可以观察到去年恒隆并无物业销售收入入账。

事实上，近些年来由于减少出售住宅物业和专注零售业务，恒隆住宅销售收入逐年下降。不过去年12月，已有六年未在港推出新盘的恒隆地产，久违了推出了九龙湾住宅项目。

在内地，恒隆将于2022年推出服务式寓所品牌“恒隆府”，这也是恒隆第一个在内地销售的公寓式住宅项目。

陈启宗表示，并不担忧内地楼市未来发展，因恒隆主要专注于高端住宅市场，集团十分看好该市场发展，认为可以为市场订立新的标准。

但不可否认，过去一段时间内房市场的状况备受关注，搅动着以往的市场格局。

对此陈启宗也表示，目前有不少内地房地产商于财政上比较困难，在这个环境下，反而可能成为集团收购的*时机。

“市场不好才有机会让你买，如果一个城市平时卖很多地，现在买住宅地的企业少了，政府收入受到影响，会不会让我们有机会用一个比较好的价钱买土地？这个可能性是存在的，所以我们一直有看不同的城市、不同的地块，希望能够有好消息给到市场。”