丽泽，北京“第二金融街”的崛起
近年来，定位北京第二金融街、位于丰台区的丽泽金融商务区建设一直令人瞩目。上个季度，随着地铁14号线丽泽段正式通车，丽泽区域与城市东西联通的“大动脉”终于打通。据报道，截至2021年底，丽泽已入驻企业742家，成为北京商务格局和办公楼市场中的一块重要的拼图。与此同时，投资人、业主和租户企业对该区域的关注度越来越高——丽泽区域的建设目前处于什么阶段？为什么最近两年发展迅速？未来这里租金走势如何？……在本篇文章，睿见观察小组为大家逐一解答。
2020年成为
丽泽办公楼租赁市场“元年”
作为五环内最后一块未开发的土地，丽泽发展的开端可以追溯到14年前，也就是北京上一次举办奥运的时间节点——2008年。当时，北京市政府将丽泽列为“一主一副三新四后台”规划中的三个新兴金融功能区之一。经过十多年的开发建设，目前，聚集众多首店的区域旗舰商业丽泽龙湖天街已经正式入市，而已开通的地铁14号线也使得位于南三环的丽泽与城市中心连接更加紧密。随着区域内交通便捷度的逐步提升，新兴的丽泽在北京办公楼市场愈加瞩目。
自2016年起，丽泽区域开启集中的基础设施和项目建设，包括内资银行、保险公司以及外资基金在内的投资者也将目光扩展到此区域，积极锁定目标物业，推动了大宗交易市场的活跃。2016年以来已录得10宗投资成交，总投资额超320亿元，其中2018-2020年，丽泽区域大宗成交占全市总额的比重高达18%，包括单个物业的多次易手。例如，新加坡投资公司丰树集团在2019年初购置高品质办公楼项目铭丰大厦；2019年第三季度，平安耗资58.29亿元购入华夏幸福位于丽泽的办公楼项目。
对于早期进入丽泽区域的开发机构，在2011-2013年的集中供地时期，丽泽土地成交单价在每平方米1-2万元区间内；而进入2018-2019年集中发展时期后，丽泽区域的大宗交易单价已经跃升至每平方米4-6万元的价格区间。即使当下的市场租金表现尚不能匹配区域内的大宗成交单价，但这些投资人愿意选择承担风险、投资潜在增值空间，在一定程度上表现出了对市场未来增长前景的信心。
虽然丽泽区域前期准备时期较长，但从2019年大部分项目开始集中招商至2021年末仅2-3年的时间，该办公楼子市场入驻率已由10%攀升至55%以上。区域内现阶段投入运营的甲级办公楼体量达到87万平方米，各级别办公物业总体量约200万平方米。2020年开始，银河证券、华为、建信金科等大型企业总部陆续入驻丽泽。作为五环内最后一片新兴办公楼子市场，丽泽蕴藏着巨大的增长潜力与机遇。
疫情催化丽泽加速发展
2020年前后，疫情推动市场中众多大租户寻迁，成为丽泽发展的契机。经过3年的集中发展，目前的丽泽已初显锋芒，拥有众多优势特征。
丽泽子市场位于南二环和南三环之间，靠近金融街，距离市中心和金融街仅约5公里。三环内的地理位置与靠近成熟子市场的区位优势，使得丽泽成为承接金融街、CBD等区域辐射需求的主要阵地。
2021年末，丽泽区域平均净有效租金约150-170元/平方米/月，不到全市平均租金的一半，是目前北京甲级办公楼市场中性价比*的片区。2022年初实地走访时，部分项目已提高租金水平，上述低价的窗口期已开始逐步关闭。形成丽泽目前租金水平的主要原因在于虽然其靠近市中心，但仍在子市场建设初期，周边并无已有的办公楼或产业集群，其成熟度与五环内其他办公楼子市场相距甚远，产业集群氛围尚显薄弱。此外，区域内包括丽泽路在内的基础设施仍在建设中，在14号线丽泽段打通前缺乏连接丽泽与市中心的公共交通线路，整体基础设施完善程度较低。
因此，丽泽业主选择通过提供灵活的租金价格来吸引目标租户入驻，建立本地区与成熟子市场之间的租金差异化优势。经历了快速去化期后，丽泽空置率实现了大幅下降。仅在刚刚过去的2021年，丽泽空置率从90%锐减至目前的45%，各项目均已引入一个或多个优质主力租户落址。
疫情后的2020-2021年，北京市场中出现众多大面积的大型企业租户搬迁需求或整合机会，希望在此机会窗口实现降本增效。丽泽的楼宇凭借更为优异的楼宇品质、稀缺的大面积租赁选择，以及显著的租金差异，在市场中形成有效竞争，吸引知名大型客户入驻，显著提升区域的市场影响力和品牌认知度。因此，在一定程度上，丽泽区域的租赁发展提速得益于疫情所带来的窗口和契机。
在租赁前期，针对部分优质租户，业主甚至曾给出过低于100元/平方米/月的实际租金。当然，此类“一事一议”、提供特价租赁方案的时期已经基本过去，当前部分业主已开始提价。近年来，丽泽区域的大型机构入驻案例包括：
原位于金融街的银河证券搬迁至新青海大厦，租赁40,000平方米面积；
2020年末，仲量联行协助华为在丽泽SOHO签下60,000平方米办公空间，作为其中国地区部总部，是当年北京办公楼租赁市场*成交；
2021年末，仲量联行协助某国际大型互联网科技集团布局丽泽，新签32,000平方米面积；
嘉实基金、申万宏源证券、开源证券等也已签约，积极布局丽泽。
与丽泽情况相仿，被上海市政府定位为综合性国际社区的上海前滩区域，在建设初期也经历了远低于核心区子市场租金的差异化定价阶段。前滩自2017年第一栋甲级办公楼竣工至2020年，4年内已有约60万平方米的甲级办公楼交付入市。预计2026年之前，区域内将再添53万平方米的新增供应。
前滩前期差异化的租金定价成功吸引了众多优质跨国公司在此设立总部，而这些优质企业的入驻也强化了前滩板块的企业总部和核心商务区功能。西门子医疗和希尔顿集团将其亚太区总部办公室设立于此（租赁面积均在1万平方米以上）；四大会计师事务所之一的普华永道也在该区域租赁近3万平方米面积作为其中国中区总部。前滩区域目前已承载了越来越多的总部型办公需求。
北京丽泽与上海前滩在区域发展步调方面有较大相似之处，在初期发展阶段均采用灵活定价吸引拥有大面积需求的总部型租户，入驻率在2-3年内快速提升，进入显著提升期后业主迅速反应进行大幅租金上调。因此，通过分析前滩的发展轨迹可以对丽泽的未来走势做出合理预测。
经历4年的集中发展，前滩作为上海的非中央商务区子市场已度过初期发展阶段，空置面积得到快速去化，目前空置率仅为1.1%，远低于全市平均16.5%；在经历疫情后，2021年全年前滩的租金增长率高达33.5%。
丽泽自2019年初期首栋办公楼入市至今，已经历2年的快速发展。目前，空置率虽仍保持45%以上的较高水平，但未来有望承接更多辐射需求，预计空置面积持续快速去化；租金年增长率达到9.8%，显著优于北京全市整体租金负增长的表现，随着区域活跃度提振，预计未来丽泽租金增长率持续走高。
或成为北京下一个
月租金300元/平方米办公楼子市场
目前，丽泽的整体发展已步入正轨。基础建设方面，随着地铁14号线于2021年底正式通车，区域内公共交通等基础设施已逐步完善。此外，丽泽将建设北京首个5条地铁线交汇的大型交通枢纽和城市航站楼，其庞大的地下工程部分目前正在紧锣密鼓建设中，建成后在周边居住、办公和出行的旅客可在丽泽办理值机、托运手续，并通过城市轨道交通20分钟抵达大兴机场。
在14号线正式通车后，丽泽区域的部分业主已经开始提升租金，租金涨幅在5%-20%左右。未来预计丽泽子市场租金将随基础设施的完善而不断攀升，进入显著提升阶段，在3-5年后有机会迈入成熟平稳阶段。我们认为2025-2026年是丽泽租金可能跃升至月租金300元以上的第一次市场机会，主要原因在于北京未来5年处于甲级办公楼供应低谷期，且随着疫情对需求的负面影响逐渐弱化、丽泽的基础设施逐渐完善、商务氛围和营商环境持续优化，其价值洼地优势将显现，有机会迈入下一个门槛。
经过十多年的发展孵化，丽泽已经开始成为北京办公楼市场的重要组成部分。一方面，大部分企业在京选址时，已将丽泽纳入考虑范围之一；另一方面，越来越多的投资机构也开始积极关注和问询丽泽区域的市场表现。我们为市场各方的下一步行动给出如下建议：
业主：商业配套和交通基建的逐步完善为业主方提供良好的提价契机，2022年初各个项目租金增长幅度普遍达到5-20%；同时，各个项目均已引入知名主力租户，对于大面积客户的租金优惠力度显著减弱，可以通过小面积、多元化的租户配比提升项目的整体租金表现。
租户：丽泽区域“抄底”性质的超低价租赁机会窗口已关闭，但是尚未进入区域全面提价阶段，租金相较于其他成熟的子市场仍有较大优势，因此有意向搬迁或考虑丽泽的租户应积极布局，抓住北京核心区内最后的低成本机遇。
投资机构：丽泽区域投资的优势在于地理区位的优越性、供应的稀缺性，以及交易结构相对简单、产权明晰，适合机构型投资人收购。目前，业主对资产价值期望较高，买卖双方心理预期仍存在一定差距，但近期投资人关注热度持续上升，普遍看好丽泽区域租金增长前景。
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