商业地产有哪些退出变现方式？
一般商业地产项目出售物业可以分为整体出售、分割出售、售后返租三种出售模式。
整体出售：项目管理成本较低，在卖出时可以获取土地增值的利益，但是整体出售由于价格较高，不易找到买家，且受项目成熟度的影响，不成熟的项目销售难度更大，收益更低，且整体出售需要一定的交易周期，导致资金回收较慢，全部回收需要一定周期。
分割出售：分割出售是将商业项目分割成多个小面积商铺以此出售给买家，其优势在于能够较快的寻找到买家，但由于商铺过多，导致产权多元化，在管理时难以实行统一管理，容易导致商业项目经营杂乱无章。更重要的是，通过分割出售，交易意向方过多不易快速形成价格，花费时间较长，资金回笼时间也相对较长，并且还可能出现剩余相对较差的物业无法成交的情况。
售后返租：售后返租是项目方给予业主较高回报的承诺，从一定程度上来说能促进销售，从而回收资金，且返租后能较好的实现商业整体经营权的统一，达到商场聚集效应。但是，需要考验开发商资现金流实力，高回报承诺使开发商背负一定资金压力，同时开发商需要承担一定的市场运作风险。
出售股权是商业地产实现退出变现的常见方式。出售股权的退出方式能够享受资本市场带来增值收益的同时，还能避免一部分高额税收，且固定资产转变为可流动的证券化产品，流动性增大，可随时退出变现，相比出售物业更加灵活。但是出售股权涉及到诸多事宜，退出交易过程较长，在短期内难以实现，需要一定的时间跨度。
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。这种退出方式拥有较强的投资吸引力，对于投资人来说，能直接进行资产产权投资，且管理约束较为严格，投资者权益能得到保障；并且基金投资退出渠道顺畅，REITs持有人可以通过证券交易退出投资。但是REITs只适用于有稳定现金流的受租地产和物业，其对于项目本身的要求较高，要求商业项目具有较强的盈利能力，以及良好的经营状况等，并对企业或项目进行严格评估审计。
需要注意的是从不同角度看，对 REITs 有多种不同的分类方法：
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通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东
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以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资
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权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动
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投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
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其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性
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封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份
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而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。
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私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易
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公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。
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银行融资的方式是将全部商业物业出租获取租金收益，同时以物业作为抵押向银行申请融资贷款，这种退出方式可以保留产权，有利于长期的可持续经营。但是考验开发商的现金流实力，且经营管理要求较高，融资后会产生一定的贷款利息，在卖出的时候也会受土地增值、贬值的影响，一旦经营不善很容易导致资金链断裂。
按照目前商业地产形势来看，每种退出方式都有一定的周期和限制，因此商业地产项目要想退出变现需要综合考虑项目自身特点和退出机制，选择合适的退出变现方式，以免得不偿失。
