自改革开放以来，我国城市化进程已经发展了40余年，部分城市已经进入了以“存量更新”为主的发展阶段，未来城市更新将常态化。

近期，《北京市城市更新条例》于3月1日正式实施，北京成为继深圳、广州、上海之后，第四座针对城市更新立法的一线城市。

首钢园是北京城市更新*实践案例之一，是老工业区改造的成功代表。本文将全面梳理首钢园的更新改造情况，以期为市场提供参考。‍

历经100多年的发展历程，首钢园从最开始的钢厂，到因北京申奥成功、环境治理等原因开始外迁，2010年底彻底停产，2015年携手冬奥，经过多年的探索，首钢园已基本实现了由老工业区向高端产业综合服务区的转型。

首钢园改造前

一、首钢园工业遗存资源丰富，被长安街延线分为南北两大区域

首钢厂区被长安街西延线划分为南北两大区域，总占地面积8.63平方公里，工业遗产资源丰富。其中北区总面积约291公顷，工业遗存密度高达45%。

首钢园改造后‍

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一、功能定位——定位高端产业综合服务区迈向“产业+”，打造“一轴两带五区”格局

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新首钢高端产业综合服务区总规划建筑面积超600万㎡，定位“传统工业绿色转型升级示范区、京西高端产业创新高地、后工业文化体育创意基地”，先后发布北区、南区、东南区的发展规划，形成了“一轴两带五区”的发展格局。

二、分区规划——分区分阶段开发，北区完成冬奥使命，为园区打响知名度

1. 首钢园面积大，开发难度大，整体分区、分阶段开发；

2. 其中北区工业遗存密度*，是最先开发的区域，产业方向包括文化创意、科幻产业等，目前已经开发冬奥广场、遗址公园、六工汇、科幻产业聚集区等；

3. 南区及东南区仍处于更新阶段，南区是主要的产业承载区域，规划有前沿科技引领区、国际交流展示区、后工业城市活力区三个产业功能区；东南区规划为总部经济区，以甲级写字楼和生活配套为主。‍

三、产业结构——打造“文化+体育+科技”跨界融合的产业社区，增强产业吸聚力。

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首钢园围绕“文化+、体育+、科技+”打造跨界融合的都市型产业社区，重点发展人工智能、科幻、元宇宙以及总部经济、体育消费服务、冬奥场馆商业运营等高精尖产业，提升区域产业聚集度。

四、 产业载体——搭建平台赋能产业发展，多平台联动加速产业聚集

首钢园北区产业发展载体有冬奥场馆、服贸会、中关村科幻产业创新中心、金安桥科幻广场、元宇宙乐园、六工汇等，形成了从展示交流、到产业服务、以及场景应用的多平台跨界融合的运行模式，有效链接文化、体育以及科技行业，赋能区域发展。

五、企业类型——科技企业占比达八成，引领首钢园向“高精尖”产业转型

园区入住企业以科技类企业为主，占比达80%，主要是人工智能、智能驾驶以及科幻等类型的企业，如首钢园已建成中关村首钢人工智能创新应用产业园、自动驾驶服务示范区，引入了北汽、百度、丰田、清华、京东、新石器等多家自动驾驶企业。

六、主要产业载体——六工汇

六工汇由首钢基金与铁狮门联合打造，项目定位高，围绕科技、文体、金融等产业创建面向未来的都市跨界产业社群

1. 项目建筑

共有23栋建筑，包括11栋产业办公楼、11栋独栋旗舰商业和1座购物中心，提供定制化办公空间。

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2. 入驻企业

六工汇于2022年6月开业，已签约CBRE、筑镜设计、易点云、中金联合等知名企业，其新能源汽车展厅集群与蔚来、极狐、广汽埃安、理想汽车等新能源汽车签约。

七、主要产业载体——中关村科幻产业创新中心

1. 金安桥轨道交通一体化项目占地12万㎡，建筑面积7.7万㎡，分为ABCD四个区域，其中中关村科幻产业创新中心于2022年8月落址金安桥二号楼，位于A区，项目总建面2.1万㎡。

2. 创新中心是首批北京市引领类标杆孵化器之一，围绕科幻元宇宙，布局人工智能、现实交互、光学模组、应用场景、游戏制作、IP创作和产业平台的产业链条，构建完善的“产-学-研-用-融”科幻产业闭环，入驻企业质量高、产业聚集。

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一、改造模式——在保护工业遗迹的基础上引入多元业态，以实现功能性更新

首钢园区坚持“能保则保、能用则用”，率先开创以“保”定“建”、分类保护的更新方式，在保留钢铁冶炼全流程工业遗迹的基础上，注入冬奥、科幻、元宇宙等主题，植入商业、会展、办公等业态，引导各类“高精尖”产业要素落地，实现功能重组和结构优化。

二、引入多方主体联合开发，为园区改造注入更多资源

1. 首钢园改造之初，就采取自主开发建设、产业定向开发和土地开发上市相结合的方式，进行土地开发再利用；鼓励多元市场主体参与，引入中央企业、大型金融机构及外资企业等企业主体合作发展。

2. 其中，六工汇由首钢基金联合铁狮门打造，首钢园东南区1612-769项目由首钢基金联合新加坡金鹰集团联合开发。