Savills发布武汉写字楼专题报告，解析二级租赁路往何方？
Savills·第一研究院
今
日，第一太平戴维斯发布《武 · 动格局——2020武汉写字楼二级租赁市场专题报告》，梳理武汉写字楼二级租赁市场发展与后疫情时代的市场机遇。
伍嘉乐
第一太平戴维斯武汉
董事长
交通网络通达性提升、城市更新持续推进共同助力武汉房地产市场的发展。作为商业房地产的主体之一，武汉写字楼市场已从增量市场转变为存量市场，楼宇发展也向办公场所的内部运营延伸。灵活办公、空间运营、多元化办公需求等共同催生二级租赁市场。”
截至2020年第二季度，全市写字楼二级租赁市场规模达到近30万平方米，伴随着写字楼市场近十年的首个供应高峰的延续与疫情的双重挑战，武汉写字楼二级租赁市场也正在经历市场洗牌与重整出发的新格局。
洞察
写字楼二级租赁市场运营模式
三大运营主体共助二级市场发展
商务中心：
服务业支撑租赁需求
运营成熟铸就其抗风险能力
武汉二级租赁市场最早以商务中心的模式进入武汉市场。
■ 选址上，商务中心布局特征明显，选址偏好甲级写字楼，且项目均已运营成熟，且具有优越的通达性，毗邻地铁。
■租户需求上，服务业（包括消费服务业与专业服务业）是商务中心的主要需求来源。
深入二级租赁市场分析，按照不同运营商类型，商务中心租金下跌3.1%，租金抗跌性与联合办公和包租公司相比市场表现更好。而从租赁方式来看，按照工位出租的模式更利于抵抗风险。
联合办公：
多类型运营商市场角逐，偏好新兴市场
受资本红利与“双创”风潮的联合驱动，联合办公一时成为市场热点。
■ 运营模式上：除专业的联合办公运营商外，包租公司、房地产开发商都在空间运营上增添了联合办公的一席之地。本报告根据运营商的主营业务的不同将武汉联合办公品牌的运营商分为以下三类：
■ 选址上：二级租赁运营商在区位的选择上，不同运营商之间的特征差异明显。联合办公更偏好新兴商圈，看重商圈未来的发展潜力。根据所运营面积统计，超过半数的联合办公产品位于新兴商圈，WeWork在武汉中央商务区的布局，即为一例。
■租户需求上：从行业租赁面积计算，传统甲级写字楼中，第一梯队行业（单个行业租赁面积占比大于或等于20%）：房地产建筑与传统金融行业租赁面积占比超过四成。
而联合办公空间中，租户行业主要来自于标准写字楼租户行业中的第二梯队（5%≤行业占比<20%）：以信息技术、服务业、零售贸易和非传统金融行业为主。
包租公司：
品牌本土化明显，抗风险能力较差
■ 本土品牌成为市场主导：以转租面积为主的包租市场主要由湖北省内本土运营商所驱动。2016年，湖北省外的包租运营商所运营的空间面积拥有超过一半的市场份额。
伴随近两年本土运营商“垄断式”的快速扩张，按运营面积计算，截至2020年第二季度，包租市场中本土运营商所管理的面积已经达到近80%，成为市场主力军。
■次级商圈布点吸纳外溢需求：区位选择上，包租公司在次级商务区更为积极布局。根据第一太平戴维斯研究部统计，超过四成的包租运营空间选择在次级商务区布局，吸纳从核心商务区外溢的办公需求，徐东大街即为一例。
■ 疫情后，包租公司的抗风险能力较差：市场需求断崖式下行的周期中，与运营更为成熟的标准写字楼产品相比，包租公司更易受到市场冲击。截至2020年第二季度，包租公司整体出租率较2019年第四季度下降12.8个百分点，平均租金水平下跌超过10%，两项指标的震荡均高于标准写字楼市场。
直击
写字楼二级租赁市场现状
多元策略应对市场挑战
在经过疫情之后，第一太平戴维斯武汉研究部对武汉二级租赁市场进行再次深入研究和调研，此次调研共覆盖超过70个二级租赁办公空间，建筑面积超过30万平方米。
付丽
第一太平戴维斯武汉
商业楼宇部董事
作为疫情‘风眼’的武汉，疫情对抗风险能力差的中小微企业带来巨大挑战，更有众多中小企业因此而倒闭，而以中小微企业为主要客户来源的二级租赁市场，行业迎来前所未有的新挑战。根据调查，超过八成的受访者表示，现有租户和潜在租户需求的双向流失是疫情后二级租赁市场所面对的两大挑战，此外运营商还将面临租金加速下滑的市场现状。”
运营商多元转换策略留住现有客户
为挽留现有租户和争取有限的客户资源，运营方提出多种灵活变通的操作方式与用户共度难关，其中超过九成的运营商提供减免租金、额外赠送免租期等策略。
对于持续低迷的市场需求，运营商对于潜在用户提出更具有弹性的租赁条款，免租期从5至7天延长至1至2个月不等。此外，部分运营商也提出了“零押金”的招商策略激励租赁活动。
运营商的品牌布局与现有空间的调整
受疫情冲击，运营商对品牌在武汉市场的扩张以及现有空间内的布局都将重新审视。调研中，有八成的运营商表示将在年内关闭运营不善的空间或是推迟扩张计划。
针对于现有空间内部的布局上，65%的受访者表示短期内将维持现有布局，但是仍有35%的运营商表示将改变空间内封闭式办公室和开放区域灵活工位的数量配比，应对疫情带来的需求转变。
展望
未来写字楼二级租赁市场
专业化、精细化发展成市场关键
从供应周期来看，疫情的发生使部分业主规避2020年供应高峰，但实际上供应高峰周期将随之押后，写字楼市场供应过剩的局面将延续至2023年。
钱琦琦
第一太平戴维斯武汉
研究部高级经理
需求回暖后，包租公司的扩张将会更为谨慎。包租公司的扩张或会成为存量市场中的稳定器，但同时也会“垄断”部分楼宇的租金水平。”
疫情下加速整合，二级租赁退租潮将持续，
市场两极分化，运营能力成为生存制胜因素
疫情后，武汉二级租赁市场加速整合，2020年上半年，共录得超过27,000方的运营空间关闭，此外，前期计划布局武汉的品牌也暂停项目推进，撤出武汉。
第一太平戴维斯预计年内运营商仍将关闭部分运营不佳的空间，整合现有资源。
需求急剧下滑，租赁条款弹性加大，
市场生存与业主攻克艰难
截至2020年第二季度，上半年武汉全市优质写字楼吸纳量录得负3.0万平方米，其中甲级楼净吸纳量负1.0万平方米，两者均为近十年历史*。
面对断崖式下滑的市场需求，无论是业主方还是二级租赁运营商年内都将在租赁条款上给予*的具弹性与灵活度。
开发商将加速打造拎包入驻的精装空间，
专业运营商轻资产输出成为可持续发展关键
部分开发商已经积累了二级空间的运营经验。疫情过后，开发商将加速打造精装房源，但需要在空间运营和配套服务上寻求突破和增长点。
市场朝向专业化、精细化方向发展，专业机构的技术输出在这一趋势上或成为成败关键之一。■
第一太平戴维斯
百年英企 全球五大行 商业地产 专业顾问 稳健务实
第一太平戴维斯是一家伦敦证交所FTSE 250上市公司，是全球领先的房地产服务商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传统，并始终保持着飞速的发展势头已成为市场引领者，目前已在英国、欧洲大陆、美洲和亚太地区设立了700家办事处及联营机构。提供全面专业的顾问服务、物业管理及交易咨询服务。
自20世纪80年代进入中国，第一太平戴维斯即建立了其不可动摇的市场领导者地位，为客户提供创新的地产方案，满足客户的需求。第一太平戴维斯在北京、上海、广州、深圳、成都、天津、杭州、大连、沈阳、重庆、厦门、珠海、青岛、南京和西安都设有分公司及办事处，其庞大的业务网络为客户提供一站式综合性的地产服务满足客户需求。
