2022年上半年，在全球经济形势仍然复杂严峻、大湾区多个城市受到疫情反复影响的背景下，区域写字楼市场市场需求有所放缓，物业资产表现承压。尽管如此，在大湾区长远积极的发展前景及未来积极政策预期的共同推动下，市场各方参与者在挑战中不断探索，发掘机遇应对困难。当下，市场参与者如何更好地在供过于求的市场周期中探寻发展之路？业主又如何通过调整运营策略以稳定资产表现？

10月12日，第一太平戴维斯华南区市场研究部发布《2022年大湾区甲级写字楼指数》报告并举行湾区写字楼市场发展机遇线上论坛。论坛邀请多位行业专家云端共聚，以专业视角解读过去半年大湾区写字楼市场发展趋势，并从写字楼运营角度出发共同探讨当下区域市场发展痛点及应对策略，前瞻市场未来发展趋势。

经济环境严峻、租赁需求放缓，大湾区租金与价格指数环比齐降

2022年上半年，受全球及国内经济形势严峻、多城疫情反复、市场阶段性供过于求等多重因素影响，大湾区甲级写字楼租金及价格指数均环比下降。

在当前经济形势下，因租赁需求普遍倾软，大湾区业主多选择在租金方面提供更大的弹性空间，并在合同条款洽谈及客户选择方面保持灵活。期末，区域甲级写字楼租金指数环比下降0.9%、同比下降2.8%。尽管如此，其降幅仍环比收窄1.0 个百分点、同比收窄1.3个百分点。

同期，部分业主因融资困难及债务风险增加而降价出售资产，以增强资金流动性并提高偿债能力；而投资者在项目收购过程中则不仅要求标的具有潜在升值空间，亦要求其价格富有竞争优势，以满足投资者更高要求的门槛收益率。因此，大湾区甲级写字楼价格指数继续环比下降0.8%。

租赁市场受多重因素影响放缓，区域半年度净吸纳量显著下降

上半年，大湾区共迎来67.7万平方米新增供应入市，区域总存量随之升至3,265.5万平方米。期内，受宏观经济环境、疫情的反复及防疫封控对企业运营的影响，加之企业租户多采取审慎的租赁策略并收紧企业房地产预算，大湾区写字楼租赁市场整体放缓。截至期末，区域半年度净吸纳量环比下降77.1%、同比下降72.4%，至约26.9万平方米；区域平均空置率环比上升1.0个百分点、同比上升1.1个百分点，至22.4%。

租金下降仍是导致租用成本降低的主要原因，业主仍面临需求缩减及竞争加剧的两难局面

本期，有七个大湾区城市的总租用成本环比下降，均归因于平均租金的下降。其中，珠海、广州、深圳环比降幅分别为2.7%、2.5%、0.9%。香港、中山、肇庆的总租用成本有所上升。其中，中山、肇庆总租用成本的上升是由平均物业管理费上升所致，而香港总租用成本的上升则归因于港币对人民币汇率的上升。若以本地货币计算，香港总租用成本实际环比下降3.7%。

未来6-12个月内，全球和国内经济挑战犹存、防疫措施从严、企业房地产策略谨慎、多数城市大量新增供应之于大湾区写字楼租赁和投资市场的影响预计延续。但政策层面预计将推出更多效的扶持措施，且有望在第四季度前后助力提振经济并提升市场信心。2022年下半年，包括香港、广州、深圳在内的多数大湾区城市计划迎来大量新增供应入市，甲级写字楼市场平均入驻率及租金或将结构性下降，大湾区整体甲级写字楼租金及价格指数亦预计微降。