办公、零售年供应超百万平方米，大宗成交近千亿元，上海市场以多个里程碑数字圆满收官2021。

全年净吸纳同比翻倍，接近历史峰值

四季度，上海甲级写字楼市场以量价齐升的局面收官。季内迎来包括瑞虹企业天地、旭辉企业大厦等七个项目的集中交付，合计66万平方米办公面积。需求活跃度依然不减，全年净吸纳达到140万平方米，同比翻一番，直逼2015年的历史峰值，这也使得2016-2020年市场连年供过于求的局面在2021年得到暂时缓解。鉴于此，年末全市空置率同比下降2.6个百分点至14.2%。

尽管市场整体向好，但细究之下，细分行业、商务区之间的分化犹存：短视频业务现增长，长视频行业遇瓶颈；内资化妆品企业积极扩张，部分外资彩妆租赁活动趋缓；南京西路、前滩、北外滩等热点板块需求强劲，个别非核心板块净吸纳有所放缓。面对行业的进一步整合与洗牌，加之2022年仍有百万量级供应，业主仍应适时调整策略以积极应对市场变化。

供应触顶加剧竞争

空置率降至疫前水准

上海市区零售市场2021全年迎来16个项目共139.4万平方米新增供应，创下历史供应高峰。其中第四季度有五个购物中心开业，为市场带来44.1万平方米新增供应。此外，位于南京西路商圈的中信泰富广场完成升级改造，首层引入多个奢侈品牌首店或旗舰店；淮海中路商圈的新天地时尚也在季度内进行闭店升级，预计于2022年下半年更名为新天地时尚II重新开业。

全年平均租金累计上涨1.3%至26.5元，空置率同比下降1.7个百分点至8.5%，自疫情后连续七个季度保持下降趋势，上海零售市场入驻率基本恢复至疫情前水平。休闲娱乐、汽车、运动及户外在2021年品牌租赁需求提升显著，为上海购物中心面积中整体占比同比增长前三位。

2022年上海市区购物中心预计有9个新增项目入市，总建筑面积约72.6万平方米。新增项目包括万象天地、金融街购物中心等，除位于真如的Love@大都会外，均为中小型购物中心。

2021年物流投资活跃

2022年市场或迎大量供应

2021年全年新交付项目多位于金山、奉贤两个子市场，共计新增供应约93.5万平方米，推升全市高标仓存量达到727.8万平方米。上海整体租金水平环比保持稳定，录得人民币每平方米每月48.4元，租金水平较去年小幅上涨。空置率方面，第四季度随着传统购物季来临，来自电商、第三方物流及快递企业的新租需求上升，但大体量项目的交付推升全市整体空置率环比上升7.9个百分点至13.0%。

上海2022年预计金山及青浦等子市场仍有较大体量高标仓项目入市；此外，奉贤、嘉定等子市场预计亦有新增项目入市，计划交付面积预计将超过百万平方米，上海将迎来物流仓储市场供应新高。大量新增供应的交付或将在短期内令消化端承压。

资本市场来看，上海2021年全年共录得四宗物流仓储相关的大宗交易。包含凯德中国信托及深国际分别购入资产包中位于上海的两个项目在内，共计成交金额估值约为人民币25.4亿元。在投资行为活跃的当下，资本方在选择合适项目时亦日趋谨慎。

一手销售市场量价稳健

高端租赁市场需求多元

2021年全年成交商品住宅1,058.2万平方米，较去年上涨14.8%；成交价格同比微降1.1%，达到人民币每平方米55,140元。全年土拍市场约6成涉宅土地成交位于五大新城板块，而中心城区，尤其是杨浦、徐汇等区域也迎来了土地放量。预计2022年这些板块将有多个新项目入市，对中心城区而言为改善客群带来更多选择；而对于五大新城则提供了可以匹配新增人口的住房需求。

随着供需两侧政策“完全体”基本成型，市场已处于调控趋紧的末端，限购、限价、限贷、限售，甚至于土地市场的精细化拍地规则，都在努力挤压投机空间的同时保障首套及改善需求得以释放。2022年调控政策或在确保挤压投机行为、进一步去杠杆的的同时，适度回旋以满足市场合理的购房需求。

高端住宅租赁市场方面，2021年全年共计两个项目413套新增服务式公寓入市，其中第四季度迎来雅诗阁森兰服务公寓开业，为市场带来203套新增供应。市场活跃度受季节因素影响有所放缓，服务式公寓平均租金下降1.4 %至每平方米每月268.3元，但较去年同期增长5.2%；空置率上涨2.4个百分点至15.1%，同比下降3.8个百分点。

2022年上海高端住宅租赁市场预计将迎来众多服务式公寓新供应项目，包括希尔顿集团的上海首个康莱德酒店公寓、嘉华集团臻逸恒丰服务式公寓和雅诗阁旗下多个项目。新媒体、IT、生物科技等新兴行业迅速发展，在为高端租赁市场带来更为充沛的国内客户需求的同时，也为供应端产品打造提出更高诉求。预计更多投资者及运营商将积极入局中高端租赁市场，带来更为丰富的产品线及创新服务。

自用买家主导写字楼成交

投资者集中关注基本面向好物业

尽管整体融资环境严峻，2021年上海投资市场整体表现平稳，合计总成交量达人民币981亿元，同比上升47%。境内投资者放缓投资步伐的同时，资金充沛的企业买家频频出手，收购物业自用，也有一些以投资为目的进行收购。企业买家集中在半导体制造企业、互联网企业、生物制药企业。2021年自用买家占全部写字楼和产业园区成交量76%。而大部分的投资者目前重点关注包括物流、数据中心、产业园区、生命科学园及租赁住宅等基本面强，中长期需求及价值增长可观的物业。

2021年11月末第二批中国基础设施不动产投资信托基金入市，其中包括华夏越秀高速公路REIT和建信中关村产业园REIT，合计共募集人民币50亿元。由于首批中国基础设施不动产投资信托基金市场表现超出预期，引发投资者对第二批房地产投资信托基金的追捧。房地产投资信托基金的成功推出预计将给整个物流市场带来更多的流动性和活力。

基建完善提升非核心商圈竞争力

伴随四季度的两个新项目入市，杭州2021年全年有三个新项目入市，合计新增甲级写字楼面积29.6万平方米，其中包括延期已久的中国人寿大厦项目。由于新入市项目入驻率较低，全市空置率水平在四季度环比上升6.1个百分点达到30.9%，存量项目租赁表现平稳。租赁需求上升使得业主在租金协商时有更多主动权，四季度全市甲级写字楼平均租金环比保持平稳，同比上升0.7%，达到人民币4.7元每平方米每天。次级市场和非核心市场的租金都有所上涨，与核心市场租金差距不断缩小。

随着2022年亚运会临近，全市配套基建不断完善。11月，连接亚运会场馆、亚运村及城东新城的地铁6号线二期完工。另外，杭州机场快线也将在2022年前竣工，该专线连接杭州西站、杭州东站以及萧山机场，也会在未来科技城设站点，届时将提高该板块通达性。随着交通连接性越来越强，一些非核心商圈的竞争力会不断加强，有望吸引更多的公司和企业入驻。

非核心商圈频开优质项目

商业多中心发展趋势明显

四季度有两个优质零售项目入市，分别是位于萧山的银泰百货萧山店和位于丁桥的龙湖丁桥天街，合计体量达25万平方米，两个项目均由经验丰富的商业运营商开发及运营，均获得近满租的出租率，为周边零售市场带来充足的活力，也带动了全市优质购物中心空置率环比下降0.9个百分比，达到9.8%。全年有六个新项目入市，其中五个位于新区，杭州商业多中心发展的趋势愈发明显。

目前市场新增供应量较大，且受疫情影响销售波动明显，因此为获得更高的入驻率，部分商场业主仍在议价方面提供较好的条件。全市优质购物中心首层租金季度环比下降0.6%，达到人民币15.2元每平方米每天。随着2022年亚运会前后大量优质项目的入市，预计杭州整体商业氛围会更加成熟，对品牌的吸引力也会越来越强。

办公及购物中心供应在2021年均创下近五年新高，零售表现更胜一筹。

河西已成市场吸纳主力

2021全年共有四座甲级写字楼项目交付，全年新增供应面积创下近五年新高，达316,900平方米，空置率则因此同比上升9.6个百分点至33.3%。市场去化速度缓慢，租金同比下跌2.0%至每平方米每天3.8元。

就细分板块而言，河西已成为南京市场绝对吸纳主力，占全年吸纳量的74%，市场难有其他板块与之匹敌。地铁二号线西延线开通，使河西核心区与南片区的交通连接进一步优化。伴随国金中心商场预计于2022年开业，河西的区域综合实力依然将持续上升。预计华新城AB地块二期将在2022年交付其中一栋超高层办公楼。尽管如此，河西目前空置率同样为全市*，潜在供应规模庞大，预计后期建设速度及交付计划将有所放缓，以待去化改善。

消费信心持续恢复

南京零售供应同样在2021年创下近五年新高，共有650,000平方米零售面积入市。其中30%的新增面积落于浦口区，桥北万象汇与江北虹悦城为所在片区消费气象带来显著提升。全年新增供应定位及品牌层级相近，但多为品牌开发商运营，整体市场空置率微升0.1个百分点至4.9%。首层平均租金同比上涨0.9%，新街口与河西CBD涨幅领先。

考虑到部分项目进展延缓，预计2022年南京零售新增面积将降至200,000平方米，有利于现有新项目逐步培育区域客群，也使整体市场空置率有望维持较低水平。此外，新增供应中国金中心及南京万象天地两座地标级项目入市也将有别于近年南京市场的其他项目，为消费者带来更多独具品格的零售体验。

在线教育行业退租潮持续发酵，市场净吸纳量季内环比锐减40.5%，但全年需求较2020年明显回升。空置率徘徊高位使租金仍处于下行通道。零售市场新增项目入市推动非核心区商业活力提升，餐饮、休闲业态表现优秀，助推购物中心社交体验。

在线教育行业退租潮持续

互联网行业仍居需求首位

回顾2021年全年，甲级写字楼市场仅迎来位于光谷的泛悦城T2及位于中南中北路的天风大厦交付使用，全年新增供应量为9.7万平方米，其中天风大厦以企业自用为主。截至2021年第四季度，全市甲级写字楼市场存量为225.9万平方米，空置率水平处于35.5%的高位。市场需求方面，在线教育行业的退租潮使得2021年下半年写字楼需求逐步减弱，但全年市场需求同比回暖明显。市场新增租赁需求仍以科技互联网行业为主，但细分行业上重新回到以软硬件系统开发为主。

奢侈品、潮流零售携手网红餐饮

持续带动首店经济

新增供应提升非核心区商业活力

2021年武汉共迎来六个优质零售商业入市，共计为市场带来67.8万平方米新增供应。第四季度光谷国际广场闭店升级、武商众圆广场调改为奥特莱斯。截至2021年底，全市零售物业总存量达到667.9万平方米。

新增项目打造项目社交属性，提升服务业态与餐饮业配比，如汉阳万达广场服务业态占比近46%，华发中城商都餐饮业态占比近半，其中正餐与酒吧占比近40%。全年新增需求仍以零售、餐饮为主，分别占比39%、27%，“首店经济”效用持续蔓延。优质项目入市及存量项目积极调改下，全市空置率环比下降0.5个百分点至7.6%。全市购物中心首层租金持续增长，环比提高1.4%至315.4元每平方米每月。